Rabu, 11 Juni 2014

Keberlangsungan Hak Servituut Jika Tanah Telah Dijual kepada Orang Lain

Selasa, 10 Juni 2014
Pertanyaan:
Keberlangsungan Hak Servituut Jika Tanah Telah Dijual kepada Orang Lain
A mempunyai sebuah rumah yang keberadaannya terhalang oleh sebuah rumah B. Tidak ada akses jalan menuju rumah A, maka B memberikan sebagian ruas tanahnya kepada A untuk dijadikan jalan akses menuju rumah A. Kemudian B ini menjual rumahnya kepada C. Apakah persetujuan A dan B untuk ruas tanah yang dijadikan jalan ini, masih berlaku untuk C sebagai pembeli dan pemilik baru rumah B ini? Apa dasar hukumnya? Terima kasih.
iip kamaludin
Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4c0e322d325fe/lt501a4ab130ea1.jpg
Kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan Anda kepada kami.
 
Berdasarkan uraian Anda, kami memiliki pemahaman bahwa A memiliki rumah yang letaknya di dalam dan terhalang oleh rumah milik B yang terletak di pinggir jalan. Untuk bisa keluar, A menggunakan akses jalan melalui tanah milik B tersebut.
 
Kami tidak mengetahui secara detail yang dimaksud B memberikan sebagian tanahnya kepada A untuk dijadikan jalan ke rumah ini berupa apa? Apakah pemberian tersebut berupa persetujuan B secara lisan kepada A atau dituangkan dalam sebuah akta di bawah tangan atau akta otentik yang menyatakan peralihan hak atas tanah tersebut.
 
Namun, berdasarkan kalimat selanjutnya dalam pertanyaan anda, yaitu “apakah persetujuan A dan B untuk ruas tanah yang dijadikan jalan ...”, kami mengasumsikan bahwa yang dimaksud dengan memberikan ini adalah berupa persetujuan secara lisan dari B kepada A untuk menggunakan tanahnya sebagai jalan.
 
Dalam hukum pertanahan di Indonesia, ada suatu hak yang biasa disebut pengabdian pekarangan (hak servituut) terkait dengan permasalahan tersebut di atas. Mengenai hak servituut ini diatur di Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau Burgerlijk Wetboek (“BW”) mulai Pasal 674 sampai Pasal 710 BW.
 
Menurut Pasal 674 BW, pengabdian pekarangan adalah suatu beban yang diletakkan atas sebidang pekarangan seseorang untuk digunakan dan demi manfaat pekarangan milik orang lain. Baik mengenai bebannya maupun mengenai manfaatnya, pengabdian itu boleh dihubungkan dengan pribadi seseorang.
 
Setiap pengabdian pekarangan terdiri dari kewajiban untuk membiarkan sesuatu atau tidak berbuat sesuatu (Pasal 675 BW).
 
Sementara itu dalam Pasal 686 BW disebutkan berbagai macam hak servituut, termasuk diantaranya hak untuk melintasi pekarangan dengan jalan kaki atau melintasi pekarangan dengan kendaraan. Berikut kutipan pasalnya:
 
“Hak pengabdian pekarangan mengenai jalan untuk kaki adalah hak untuk melintasi pekarangan orang lain dengan jalan kaki.
Hak mengenai jalan kuda atau jalan ternak adalah hak untuk naik kuda atau menggiring ternak melalui jalan itu.
Hak mengenai jalan kendaraan adalah hak untuk melintas dengan kendaraan. Bila lebar jalan untuk jalan kaki, jalan ternak atau jalan kendaraan tidak ditentukan berdasarkan hak pengabdian, maka lebarnya ditentukan sesuai dengan peraturan khusus atau kebiasaan setempat.
Hak pengabdian pekarangan mengenai jalan kuda atau jalan ternak mencakup juga hak pengabdian atas jalan untuk jalan kaki; hak pengabdian mengenai jalan kendaraan, mencakup juga hak pengabdian mengenai jalan kuda atau jalan ternak dan jalan untuk jalan kaki.”
 
Sebagaimana diketahui, dengan berlakunya Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (“UUPA”), maka Buku kedua BW dinyatakan tidak berlaku kecuali pasal-pasal yang dinyatakan sebaliknya.
 
Namun demikian, hak servituut ini dalam prakteknya masih sering digunakan oleh sebagian besar hakim, hal ini tercermin dalam putusan Pengadilan Negeri Bitung No. 89/Pdt.G/2011/PN.Bitung yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde). Dalam pertimbangan hukumnya, Majelis Hakim menyatakan:
 
“... semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial atau semacam hak servituut dalam BW,...”
 
“Menimbang, bahwa dalam kaitannya Tanah berfungsi Sosial, menurut Jayadi Setiabudi dalam bukunya “Tata Cara Mengurus Tanah Rumah Serta Segala Perizinannya” Penerbit PT. Suka Buku, hal. 26, berpendapat Jika tanah Hak Guna Bangunan karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab – sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lintas umum atau jalan air, pemegang Hak Guna Bangunan wajib memberikan jalan air, pemegang Hak Guna Usaha Bangunan wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.
 
Begitu juga dengan Putusan Mahkamah Agung No 38 K/PDT/2008 yang mana Majelis Hakim Agung dalam amar putusannya menyatakan perbuatan Tergugat I membangun tembok permanen dan bangunan lain yang tidak permanen yang menutup gang/jalan masuk ke pekarangan milik Penggugat sebagai Perbuatan Melawan Hukum.
 
Selain itu, dalam pertimbangannya, Majelis Hakim Agung menyatakan:
 
“Bahwa lagipula, sebagai fasilitas umum (jalan keluar masuk) bagi Penggugat yang sudah lama berlangsung, harus tunduk kepada ketentuan Pasal 674 KUHPerdata tentang hak servitut, di mana pekarangan milik yang satu dapat digunakan bagi dan demi kemanfaatan pekarangan milik orang yang lain.”
 
“Menimbang, bahwa berdasarkan hal-hal yang diuraikan di atas, perbuatan Tergugat I membuat pagar tembok permanen yang menutup Gang/Jalan masuk ke tanah pekarangan milik Penggugat (HGB No. 239) adalah merupakan perbuatan melawan hukum, ...”
 
Berdasarkan penjelasan tersebut di atas dikaitkan dengan pertanyaan Saudara, dengan demikian A tetap mempunyai hak untuk melintasi pekarangan milik C tersebut, meskipun B telah menjual tanahnya kepada C. Bukan karena adanya persetujuan antara A dan B, melainkan karena A mempunyai hak servituut terhadap tanah yang sekarang menjadi milik C.   
 
Hal ini sejalan dengan karakteristik hak kebendaan yaitu hak kebendaan melekat pada bendanya (dalam hal ini tanah), meskipun pemiliknya telah berubah.
 
Demikian jawaban kami semoga dapat membantu. Terima kasih.
 
Dasar Hukum:
  
Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter sumber@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.
http://images.hukumonline.com/frontend/lt5396d67d3687b/lt5396d769df3c4.jpg

427 hits
Di: Pertanahan & Perumahan
sumber dari: S&H Attorneys at Law
http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png

Jika Obyek Jaminan Fidusia Dijual kepada Orang Lain

Selasa, 10 Juni 2014
Pertanyaan:
Jika Obyek Jaminan Fidusia Dijual kepada Orang Lain
Di dalam pekerjaan saya menemukan masalah. Ada salah satu nasabah saya sebut saja dengan inisial "N" dia mengajukan pinjaman dana dengan anggunan BPKB mobil. Dalam masa kredit dia mengoperalihkan kendaraan ke pihak ketiga yaitu anggota polri tanpa sepengetahuan perusahaan. Apakah saya bisa menarik kendaraan tersebut? dan apakah pihak ketiga tersebut melanggar kode etik kepolisian?
jerry28
Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt506aec66ed27e/lt506bc9aa28ce7.jpg
Karena Anda mengatakan bahwa yang dijadikan agunan adalah Buku Pemilik Kendaraan Bermotor (“BPKB”) mobil, kami berasumsi bahwa penjaminan ini dilakukan dengan fidusia.
 
Mengenai fidusia diatur dalam Undang-Undang No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia (“UU Jaminan Fidusia”). Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda (Pasal 1 angka 1 UU Jaminan Fidusia).
 
Terkait dengan penjelasan Anda, maka objek yang akan dijaminkan sebagai jaminan fidusia adalah BPKB mobil sebagai tanda hak kepemilikan yang dialihkan, sedangkan mobilnya tetap berada pada kekuasaan pihak debitor dan masih tetap dapat dipakai.
 
Pada dasarnya dalam Pasal 20 UU Jaminan Fidusia, diatur bahwa jaminan Fidusia tetap mengikuti Benda yang menjadi obyek Jaminan Fidusia dalam tangan siapapun Benda tersebut berada. Kecuali pengalihan atas benda persediaan yang menjadi obyek Jaminan Fidusia. Ini disebut dengan prinsip "droit de suite".
 
Maksudnya adalah walaupun obyek jaminan fidusia sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, kreditor masih tetap dapat menggunakan haknya melakukan eksekusi, jika debitor cidera janji.
 
Jadi, menjawab pertanyaan Anda, dengan asumsi bahwa jaminan fidusia ini telah didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia, perusahaan Anda tetap dapat mengeksekusi (atau berdasarkan penjelasan Anda “menarik”) mobil jaminan fidusia tersebut dari pihak ketiga, jika memang berdasarkan perjanjian kredit yang menjadi dasar perjanjian fidusia ini, debitor telah cidera janji/wanprestasi (lihat Pasal 15 UU Jaminan Fidusia).
 
Mengenai si pembeli mobil yang ternyata adalah anggota polisi, harus dilihat lagi bagaimana jual beli tersebut dilakukan. Jika memang telah sesuai dengan ketentuan jual beli, dalam hal tidak ada pelanggaran hukum yang dilakukan, maka pada dasarnya anggota polisi tersebut tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku terutama kode etik kepolisian seperti yang Anda tanyakan.
 
Kode etik kepolisian itu sendiri diatur dalam Peraturan Kepala Kepolisian Negara Republik Indonesia No. 14 Tahun 2011 tentang Kode Etik Profesi Kepolisian Negara Republik Indonesia (“KEPP”).
 
Mengenai ketaatan anggota polisi terhadap hukum, maka hal tersebut terkait dengan salah satu ruang lingkup KEPP yaitu etika kepribadian (lihat Pasal 4 KEPP). Berdasarkan Pasal 5 huruf d KEPP, etika kepribadian memuat pedoman berperilaku anggota Polri dalam hubungan:
1.    kehidupan beragama;
2.    kepatuhan dan ketaatan terhadap hukum; dan
3.    sopan santun dalam kehidupan berkeluarga, bermasyarakat, berbangsa, dan bernegara.
 
Terkait etika kepribadian ini, setiap anggota Polri wajib: (lihat Pasal 11 KEPP)
a.    beriman dan bertakwa kepada Tuhan Yang Maha Esa;
b.    bersikap jujur, terpercaya, bertanggung jawab, disiplin, bekerja sama, adil, peduli, responsif, tegas, dan humanis;
c.    menaati dan menghormati norma kesusilaan, norma agama, nilai-nilai kearifan lokal, dan norma hukum;
d.    menjaga dan memelihara kehidupan berkeluarga, bermasyarakat, berbangsa, dan bernegara secara santun; dan
e.    melaksanakan tugas kenegaraan, kelembagaan, dan kemasyarakatan dengan niat tulus/ikhlas dan benar, sebagai wujud nyata amal ibadahnya.
 
Ini berarti selama anggota polisi tersebut membeli mobil tersebut sesuai dengan ketentuan hukum yang ada, maka ia tidak dapat dikatakan melanggar KEPP.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
2.    Peraturan Kepala Kepolisian Negara Republik Indonesia No. 14 Tahun 2011 tentang Kode Etik Profesi Kepolisian Negara Republik Indonesia.
    
Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter sumber@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.
http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png

Sabtu, 19 April 2014

Saat Terutangnya Pajak Penghasilan Jual Beli Tanah

Kamis, 20 Pebruari 2014
Pertanyaan:
Saat Terutangnya Pajak Penghasilan Jual Beli Tanah
Saya ingin bertanya, bagaimana perhitungan PPH untuk suatu perumahan/developver jika untuk jual beli (PPJB) dilakukan pada tahun 2008 namun untuk Akta Jual beli (AJB) baru dilakukan tahun 2013? Terima kasih
defendi01


Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt506aec66ed27e/lt506bc9aa28ce7.jpg
Berdasarkan Pasal 12 ayat (1) Undang-Undang No. 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana terakhir diubah dengan Undang-Undang No. 16 Tahun 2009 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang No. 5 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-Undang No. 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum Dan Tata Cara Perpajakan Menjadi Undang-Undang (“UU KUP”), setiap Wajib Pajak wajib membayar pajak yang terutang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan, dengan tidak menggantungkan pada adanya surat ketetapan pajak.
 
Dalam Penjelasan Pasal 12 ayat (1) UU KUP, dikatakan bahwa pajak pada prinsipnya terutang pada saat timbulnya objek pajak yang dapat dikenai pajak, tetapi untuk kepentingan administrasi perpajakan saat terutangnya pajak tersebut adalah:
a.    pada suatu saat, untuk Pajak Penghasilan yang dipotong oleh pihak ketiga;
b.    pada akhir masa, untuk Pajak Penghasilan yang dipotong oleh pemberi kerja, atau yang dipungut oleh pihak lain atas kegiatan usaha, atau oleh Pengusaha Kena Pajak atas pemungutan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah; atau
c.    pada akhir Tahun Pajak, untuk Pajak Penghasilan.
 
Mengenai objek pajak penghasilan atas penjualan tanah dan/atau bangunan, diatur dalam Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (“PP 48/1994”):
 
Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan.
 
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) PP 48/1994 adalah:
a.   penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain Pemerintah;
b.   penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus;
c.  penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
 
Penghasilan jual beli tanah sebagai salah satu objek pajak baru dianggap ada pada saat penjualan dengan akta jual beli dilakukan. Ini karena jual beli tanah terjadi pada saat akta jual beli dilakukan, bukan pada saat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Dalam PPJB biasanya memuat hal-hal yang harus dipenuhi sebelum jual beli tanah tersebut terjadi. Oleh karena itu, jual beli tanah itu sendiri adalah pada saat dilakukannya akta jual beli.
 
Jadi, pajak penghasilan jual beli tanah tersebut baru ada pada saat akta jual beli dilakukan.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
    
Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter sumber@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.
http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png

Hak atas Tanah untuk Perusahaan Penanaman Modal Asing

Jumat, 14 Maret 2014
Pertanyaan:
Hak atas Tanah untuk Perusahaan Penanaman Modal Asing
Saya bekerja di salah satu perusahaan PMA. Perusahaan saya mempunyai tanah di wilayah Megamendung sekitar 4.000 m2 bersertifikat. Pada saat membeli tanah tersebut dari salah satu pengembang sertifikat awal adalah hak guna bangunan, tetapi setelah perpanjangan sertifikat tersebut berubah menjadi hak pakai. Yang saya tanyakan kenapa alasannya BPN mengubah hak guna bangunan menjadi hak pakai? Apa karena perusahaan saya PMA? Dan berapa lama masa berlaku hak pakai dan hak guna bangunan dan kekuatan hukumnya bagaimana? terimakasih atas jawabannya
SYAROPAH
Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt506aec66ed27e/lt506bc9aa28ce7.jpg
Sebelumnya kami akan menjelaskan apa yang dimaksud dengan Penanaman Modal Asing (“PMA”). Menurut Pasal 1 angka 3 Undang-Undang No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (“UU 25/2007”), PMA adalah kegiatan menanam modal untuk melakukan usaha di wilayah negara Republik Indonesia yang dilakukan oleh penanam modal asing, baik yang menggunakan modal asing sepenuhnya maupun yang berpatungan dengan penanam modal dalam negeri.
 
Penanam modal asing adalah perseorangan warga negara asing, badan usaha asing, dan/atau pemerintah asing yang melakukan penanaman modal di wilayah negara Republik Indonesia (Pasal 1 angka 6 UU 25/2007).
 
PMA wajib dalam bentuk perseroan terbatas berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di dalam wilayah negara Republik Indonesia, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang (Pasal 5 ayat (2) UU 25/2007). Oleh karena itu, walaupun merupakan perusahaan PMA, akan tetapi perusahaan tempat Anda bekerja tetap merupakan badan hukum Indonesia.
 
Mengenai Hak Guna Bangunan (“HGB”), berdasarkan Pasal 36 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), yang dapat mempunyai HGB ialah:
a.    warga-negara Indonesia;
b.    badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
 
Sedangkan yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah (lihat Pasal 42 UUPA):
a.    warga-negara Indonesia;
b.    orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c.    badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
d.    badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
 
Melihat pada ketentuan tersebut, sebenarnya tidak menjadi masalah jika perusahaan PMA tersebut mempunyai HGB.
 
Terkait dengan jangka waktu hak-hak tersebut, menurut Pasal 35 UUPA, jangka waktu HGB adalah paling lama 30 tahun, dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
 
Sedangkan jangka waktu Hak Pakai adalah selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu (Pasal 41 ayat (2) UUPA). Namun berdasarkan Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP 40/1996”), jangka waktu HGB maksimal adalah 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk Hak Pakai pada tanah tertentu. Lebih lanjut silakan baca Syarat Meningkatkan Hak Pakai Menjadi Hak Milik.
 
Jadi, untuk menjawab pertanyaan Anda, pada dasarnya status perusahaan tempat Anda bekerja sebagai perusahaan PMA bukan menjadi alasan perubahan status hak atas tanah yang dipunyai (dari HGB menjadi Hak Pakai).
 
Sekedar informasi, berdasarkan Pasal 21 PP 40/1996, tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah:
a.         Tanah Negara;
b.         Tanah Hak Pengelolaan;
c.         Tanah Hak Milik.
 
HGB atas tanah Negara, atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat (Pasal 26 ayat (1) PP 40/1996):
a.    tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
b.    syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
c.    pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagai-mana dimaksud dalam Pasal 19.
d.    tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
 
Sedangkan HGB atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan (Pasal 26 ayat (2) PP 40/1996).
 
Terkait dengan permasalahan Anda dimana HGB tersebut berubah menjadi Hak Pakai, pada dasarnya HGB dapat hapus karena beberapa hal di bawah ini (Pasal 35 ayat (1) PP 40/1996):
a.    berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
b.    dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena :
1)    tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32; atau
2)    tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan; atau
3)    putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
c.         dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
d.         dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
e.         ditelantarkan;
f.         tanahnya musnah;
g.         ketentuan Pasal 20 ayat (2), yaitu pemegang HGB tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang HGB.
 
Mengenai berubahnya HGB menjadi Hak Pakai ini, kami kurang mendapat informasi yang lengkap, sehingga sebaiknya Anda tanyakan kepada pihak badan pertanahan untuk keterangan lebih rinci mengenai perubahan hak tanah perusahaan tempat Anda bekerja itu.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
    
Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter sumber@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4b46e0113e026.gif
http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png

Satu Sertifikat Hak atas Tanah untuk Beberapa Pemilik

Senin, 17 Maret 2014
Pertanyaan:
Satu Sertifikat Hak atas Tanah untuk Beberapa Pemilik
Terimakasih sebelumnya atas kesempatan bertanya di Hukumonline. Saya ada rencana dengan rekan-rekan saya untuk membeli sebuah properti secara patungan 10 orang. Yang mau saya tanyakan apakah dimungkinkan untuk mencantumkan kepemilikan properti tersebut di sertifikat atas nama 10 orang? Apakah ada batas maksimal kepemilikan bersama atas sebuah properti di sertifikat? Terimakasih
Suhandaru
Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt506aec66ed27e/lt506bc9aa28ce7.jpg
Yang dimaksud dengan sertifikat, menurut Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
 
Pasal 31 ayat (4) PP 24/1997 mengatur bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain.
 
Ini berarti di dalam satu sertifikat bisa ada beberapa nama pemilik dari hak atas tanah tersebut. Dalam pasal tersebut tidak diberikan batasan berapa nama yang diperbolehkan sebagai pemilik dari hak atas tanah tersebut.
 
Lebih lanjut dalam Pasal 31 ayat (5) PP 24/1997, dikatakan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama dapat diterbitkan sertifikat sebanyak jumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan, yang memuat nama serta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut.
 
Sebagaimana dijelaskan lebih lanjut dalam Penjelasan Pasal 31 ayat (5) PP 24/1997, dengan adanya ketentuan ini tiap pemegang hak bersama memegang sertifikat yang menyebutkan besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut.
 
Dengan demikian masing-masing akan dengan mudah dapat melakukan perbuatan hukum mengenai bagian haknya yang bersangkutan tanpa perlu mengadakan perubahan pada surat tanda bukti hak para pemegang hak bersama yang bersangkutan, kecuali kalau secara tegas ada larangan untuk berbuat demikian jika tidak ada persetujuan para pemegang hak bersama yang lain.
 
Jadi pada dasarnya dalam satu sertifikat dapat dicantumkan beberapa nama sebagai pemegang hak bersama, atau untuk memudahkan masing-masing orang pemegang hak bersama, dapat diterbitkan sertifikat bagi masing-masing orang.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
    
Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter sumber@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.
http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png

Prosedur Jika Sertifikat Tanah Hilang

Selasa, 18 Maret 2014
Pertanyaan:
Prosedur Jika Sertifikat Tanah Hilang
Assalamu'alaikum Dear Hukumonline, Keluarga kami memiliki sebidang tanah warisan dari kakek, kemudian tanah tersebut sudah dibuat sertifikat, tetapi masih atas nama kakek. Kemudian tanah tersebut diwariskan kepada orang tua kami dan masih dalam sertifikat atas nama kakek. Kemudian orang tua kami telah meninggal dunia, kami selaku anak-anaknya mendapatkan hak waris dari tanah tersebut. Namun diketahui surat sertifikat tersebut telah hilang. Pertanyaan kami: bagaimana cara kami membuat sertifikat yang baru? Dan bagaimanakah cara kami memecah surat sertifikat tersebut? Demikian mohon bantuannya, terima kasih. Wassalamu'alaikum.
bambang heriyanto


Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt506aec66ed27e/lt506bc9aa28ce7.jpg
 
Dalam Pasal 57 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dikatakan bahwa atas permohonan pemegang hak atas tanah, dapat diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang hilang. Permohonan sertifikat pengganti ini hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT.
 
Dalam hal pemegang hak atas tanah sudah meninggal dunia, permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris (Pasal 57 ayat (3) PP 24/1997). Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa Akta Keterangan Hak Mewaris, atau Surat Penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris (Penjelasan Pasal 42 ayat (1) PP 24/1997).
 
Selain itu, yang perlu diperhatikan juga beberapa hal di bawah ini (Pasal 59 PP 24/1997):
a.    Permohonan penggantian sertifikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan;
b.    Sebelum dilakukan penerbitan sertifikat pengganti, dilakukan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon;
c.    Pihak lain dapat mengajukan keberatan atas penerbitan sertifikat pengganti dalam jangka waktu 30 hari dihitung sejak hari pengumuman.
 
Dalam laman resmi Badan Pertanahan Nasional, disebutkan syarat dan jangka waktu proses permohonan sertifikat pengganti, sebagai berikut:
 
Persyaratan
1.    Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup
2.    Surat Kuasa apabila dikuasakan
3.    Fotocopy identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
4.    Fotocopy Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum
5.    Fotocopy sertipikat (jika ada)
6.    Surat Pernyataan dibawah sumpah oleh pemegang hak/yang menghilangkan
7.    Surat tanda lapor kehilangan dari Kepolisian setempat
 
Waktu
40 (empat puluh) hari
 
Keterangan
Formulir permohonan memuat:
1.    Identitas diri
2.    Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon
3.    Pernyataan tanah tidak sengketa dan tanpa perubahan fisik
4.    Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
5.    Pengumuman di surat kabar
 
Sebelum memecah sertifikat tersebut, terlebih dahulu Anda mendaftarkan peralihan hak atas tanah tersebut atas dasar pewarisan. Dalam Pasal 42 ayat (1) PP 24/1997 dikatakan bahwa untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan, ahli waris wajib menyerahkan kepada Kantor Pertanahan beberapa dokumen berikut:
a.    sertifikat hak yang bersangkutan;
b.    surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya; dan
c.    surat tanda bukti sebagai ahli waris.
 
Lebih lanjut mengenai prosesnya, dapat dilihat dalam laman resmi Badan Pertanahan Nasional.
 
Kemudian setelah itu, dapat dilakukan pemecahan sertifikat berdasarkan Pasal 51 jo. Pasal 48 PP 24/1997. Pembagian hak bersama atas tanah menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut (Akta Pembagian Hak Bersama). Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan (para ahli waris), satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Untuk tiap bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya.
 
Lebih rinci mengenai persyaratan untuk pemecahan sertifikat, dapat dilihat dalam laman resmi Badan Pertanahan Nasional.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
    
Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter sumber@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.
http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png