Rabu, 19 November 2014

LARANGAN KUASA MUTLAK

LARANGAN KUASA MUTLAK

Definisi Pemberi Kuasa (lastgeving) terdapat di dalam Buku III Bab XVI mulai dari Pasal 1792 sampai dengan Pasal 1819 KUHPerdata. Kuasa (volmacht) merupakan tindakan hukum sepihak yang memberikan wewenang kepada penerima kuasa untuk mewakili pemberi kuasa dalam melakukan suatu tindakan hukum tertentu (HR 24 Juni 1938 NJ 19939, 337). Tindakan hukum sepihak adalah tindakan hukum yang timbul sebagai akibat dari perbuatan satu pihak saja, misalnya, pengakuan anak dan pembuatan wasiat.
Pemberian kuasa (lastgeving) yang merupakan suatu persetujuan sepihak, dimana kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya terdapat pada satu pihak karena biasanya pemberian kuasa (lastgeving) terdapat dengan cuma-cuma (Pasal 1794 KUHPerdata).

Unsur Pemberian Kuasa
Unsur berdasarkan Pasal 1792 KUHPerdata, yaitu :
1. persetujuan
2. memberikan kekuasaan untuk menyelenggarakan suatu urusan
3. atas nama pemberi kuasa
Unsur pertama, yaitu Persetujuan harus sesuai dengan syarat-syarat sahnya persetujuan yang terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu sepakat mereka yang merngikatkan dirinya, kecakapan, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal.

Laranngan kuasa mutlak yang dimaksud disini adalah larangan terhadap kuasa sebagaimana diatur dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah yang sekarang telah dimuat dalam Pasal 39 huruf d Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Kuasa mutlak tersebut pada hakikatnya merupakan pemindahan hak atas tanah, dengan ciri-ciri yang disebutkan dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri tersebut, yaitu :
"Kuasa mutlak yang dimaksud dalam diktum pertama adalah kuasa adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa.
Kuasa mutlak yang pada hakikatnya merupakan pemindahan hak atas tanah adalah kuasa mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang haknya.

Undang-undang mengenai perjanjian menganut sistem terbuka atau asas kebebasan berkontrak (Pasal 1338 KUHPerdata), berarti kita diperbolehkan membuat perjanjian mengenai apa saja, dengan siapa saja, dan hal tersebut akan mengikat kita sebagaimana mengikatnya undang-undang. Undang-undang yang akan mengaturnya apabila para pihak sudah tidak mengaturnya dalam perjanjian yang telah dibuatnya, kerena ketentuan undang-undang mengenai perjanjian bersifat mengatur (aanvullend recht) dan tidak bersifat memaksa (dwingend recht).

Menurut putusan HR 12 Januari 1984 W 6458, ketentuan Pasal 1814 KUHPerdata selain tidak bersifat memaksa, juga bukan merupakan ketentuan yang bertentangan dengan kepentingan umum (van openbare orde), sehingga para pihak bebas untuk menyimpang dari ketentuan tersebut, sepanjang penyimpangan tersebut tidak bertentangan dengan kepentingan umum dan kesusilaan.

Dengan demikian pemberian kuasa yang tidak dapat dicabut kembali adalah sah apabila perjanjian kuasa yang menjadi dasar dari pemberian kuasa tersebut mempunyai alas (titel) hukum yang sah.

Kesimpulannya bahwa pemberian kuasa yang tidak dapat dicabut kembali perlu disyaratkan apabila :
1. Pemberian kuasa tersebut merupakan bagian yang tidak dipisahkan dari suatu perjanjian (intergrerend deel) yang mempunyai alas(titel) hukum yang sah,
2. Kuasa diberikan untuk kepentingan penerima kuasa.

http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png

Hak Kreditur atas SKMHT terhadap Tanah yang Belum Sertifikat

Hak Kreditur atas SKMHT terhadap Tanah yang Belum Sertifikat

BAB IV
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP HAK KREDITOR SELAKU PEMEGANG SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) TERHADAP TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT UNTUK MELAKUKAN EKSEKUSI TERHADAP DEBITOR WANPRESTASI

4.1. Perjanjian Kredit dengan Jaminan Hak Tanggungan
Menurut Djuhaendah Hasan didalam KUHPerdata tidak ada ketentuan bagaimana seharusnya bentuk suatu perjanjian, dengan demikian dapat dikatakan bahwa perjanjian dapat berupa perjanjian tertulis dan perjanjian tidak tertulis. Didalam perjanjian kredit juga tidak ada ketentuan bahwa suatu perjanjian kredit harus dalam bentuk tertentu atau harus tertulis, sehingga dapat saja perjanjian kredit diberikan dalam bentuk tidak tertulis.
Menurut Ketentuan Intruksi Presidium Kabinet Nomor 15/EK/IN/10/1966 tanggal 3 Oktober 1996 juncto SEB. Unit 1 No.25/539/UPK/Pemb. Tanggal 20 Oktober 1966 dan Instruksi Presidium Kabinet Ampera No.10/EK/IN/2/1967 tanggal 6 Februari 1967, yang menetukan bahwa dalam memberikan kredit dalam bentuk apapun bank – bank wajib mempergunakan /membuat akad perjanjian kredit.
ST Remy Sjahdeini menyatakan ;
Dengan menyebutkan ketentuan – ketentuan itu bahwa bank wajib mempergunakan/membuat akad perjanjian kredit,maka dunia perbankan telah menafsirkan bahwa perjanjian kredit bank harus dilaksanakan secara tertulis. Dunia perbankan dalam hal ini melakukan penafsiran secara teleologis (dilihat dari tujuan dikeluarkannya peraturan itu).
Pada Bank X dan Bank Y Perjanjian Kredit dibuat secara tertulis
Dalam praktek perbankan di Indonesia, bank-bank membuat perjanjian kredit dengan 2 (dua) bentuk atau cara yaitu :
Perjanjian kredit berupa akta di bawah tangan.
1. Perjanjian kredit berupa akta notaris.
Perjanjian kredit yang dibuat baik dengan akta di bawah tangan maupun akta notaris, pada umumnya dibuat dengan bentuk perjanjian baku yaitu dengan cara kedua belah pihak, yaitu pihak bank dan pihak nasabah, menandatangani suatu perjanjian yang sebelumnya telah dipersiapkan isi atau klausul-klausulnya oleh bank dalam suatu formulir tercetak. Dalam hal perjanjian kredit bank dibuat dengan Akta Notaris, maka bank akan meminta notaris berpedoman kepada model perjanjian kredit dari bank yang bersangkutan. Notaris diminta untuk memedomani klausaul-klausul dari model perjanjian kredit bank yang bersangkutan.
Pada Bank X dan Bank Y bentuk perjanjian kreditnya merupakan perjanjian baku yang dibuat dibawah tangan dengan dilegalisasi oleh Notaris meskipun begitu bentuk dan materi perjanjian kredit antara satu bank dengan bank lain tidak sama yang disesuaikan dengan kebutuhan dan keadaan.
Pada Bank X :
Pasal 1. Memuat Panggunaan Syarat – Syarat Umum
Pasal 2. Memuat Jumlah, Tujuan, Sifat, Jangka Waktu, dan Angsuran Kredit
Pasal 3. Memuat Penarikan Kredit
Pasal 4. Memuat Pembayaran Kembali
Pasal 5. Memuat Bunga dan Biaya – Biaya Lainnya
Pasal 6. Memuat Denda
Pasal 7. Memuat Agunan dan Asuransi
Pasal 8. Memuat Syarat – Syarat Lain
Pasal 9. Memuat Komunikasi
Pasal 10. Memuat Aneka ketentuan dan Tempat Kedudukan Hukum
Pada Bank X dilampirkan Asli Surat jual Beli Bangunan,BPKB kendaraan Bermotor,Daftar Persedian Usaha dan Peralatan yang terdiri dari ; Jaminan Utama Usaha yang sedang dijalankan , Jaminan Tambahan Tanah dan Bangunan., Kendaraan Bermotor dan Persediaan Barang dan Peralatan.
Pada Bank Y :
Pasal 1. Memuat Fasilitas Kredit
Pasal 2. Memuat Kuasa - Kuasa
Pasal 3. Memuat Pernyataan dan Jaminan
Pasal 4. Memuat Kompensasi
Pasal 5. Memuat Pengalihan Hak
Pasal 6. Memuat Peristiwa Kelalaian
Pasal 7. Memuat Jaminan
Pasal 8. Memuat Kertentuan Penutup
Pada Bank Y dilampirkan Daftar Angsuran dari Bank dan Surat Pernyataan Penjaminan yang terdiri dari ; Jaminan Utama Barang Usaha dan Piutang Usaha, Jaminan Tambahan Tanah dan Bangunan.

4.2. Lembaga Jaminan Hak Tanggungan dan Manfaatnya Bagi Pengusaha Kecil
Peran serta usaha kecil dalam perekonomian negara sudah tidak perlu diperdebatkan lagi, apalagi dengan kedudukannya sebagai mayoritas pelaku usaha di Indonesia semakin membuka mata pemerintah untuk mau tidak mau memberi perhatian lebih pada usaha kecil.
Perhatian lebih itu bisa jadi diwujudkan pemerintah dengan mengundangkan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor :4 Tahun 1996 berusaha mengakomodir kepentingan Pengusaha Kecil, karena Jaminan Hak Tanggungan dan pengaturan tentang Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sangatlah diperlukan bagi usaha kecil.
Dengan diundangkannya Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor :4 Tahun 1996 diharapkan pengaturan jaminan mengenai tanah dan berserta Hak Atas Tanah yang selama ini hanya berdasarkan Undang – Undang Pokok Agraria, sekarang telah mendapatkan tempatnya dalam hukum positif Indonesia, sehingga selanjutnya diharapkan pelaksanaan Jaminan Tanah dan Hak Atas Tanah lainnya dapat lebih menjamin kepastian hukum bagi para pihak, karena bagi negara kita yang menganut sistem hukum Eropa Kontinental perundang-undangan merupakan sumber hukum yang utama (primer).
Bagi pengusaha kecil, Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 telah membawa perubahan yang cukup berarti bagi pelaksanaan pemberian kredit bagi mereka. Perubahan tersebut antara lain dalam pelaksanaan pengikatan jaminan, pendaftarannya dan kekuatan Jaminan terhadap tanah beserta hak – hak atas tanah yang memiliki sifat sebagai hak kebendaan. Perubahan yang ada tentu saja ada yang menguntungkan dan memberi manfaat bagi pengusaha kecil tctapi di sisi lain ada pula pasal-pasal yang memberatkan bagi pengusaha kecil.
Manfaat yang dapat dirasakan oleh pengusaha kecil setelah diundangkannya Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor :4 Tahun 1996 adalah sebagai berikut :
1. Dengan adanya ketentuan bahwa dapatnya tanah yang terdaftar dan belum terdaftar milik debitor dapat diberikan pembebanan dengan Hak Tanggungan dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, maka debitur yang dalam hal ini adalah pengusaha kecil dapat tetap meningkatkan permodalannya,Sebagaimana diketahui pengusaha kecil pada umumnya tidak memiliki dana yang cukup besar agar dapat membuat sertifikat tanahnya yang dapat dijadikan jaminans Hak Tanggungan atau dibuatkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, oleh karenanya pengusaha kecil hanya dapat menjaminkan tanah yang belum mempunyai sertifikat atau belum dibalik namakan untuk menjalankan usahanya.
Ketentuan ini terdapat dalam Pasal 1 5 ayat (3) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor :4 Tahun 1996:
2. Jaminan Hak Tanggungan bersifat "accessoir", ini berarti perjanjian Jaminan Hak Tanggungan mengikuti perjanjian pokoknya, yaitu perjanjian kreditnya dan dengan hapusnya perjanjian pokok maka hapus pula perjanjian jaminannya. Jadi kesimpulannya adalah: dengan dilunasinya hutang debitur kepada kreditur, yang mengakibatkan perjanjian kredit menjadi hapus maka perjanjian Jaminan Hak Tanggungan juga menjadi hapus karenanya dan Hak atas tanah yang menjadi jaminan kembali kepada debitur tanpa perbuatan hukum apapun. Ketentuan mengenai sifat accesoir ini terdapat dalam Pasa10 ayat (1) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan .
3. Pembebanan Hak atas tanah Jaminan Hak Tanggungan dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungana dibuat dengan akta notaris dalam Bahasa Indonesia dan merupakan akta Jaminan Hak Atas Tanah , hal ini berarti akta Jaminan membebankan Hak Tanggungan dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna, sebab berbentuk akta notariil. Dengan demikian kedudukan para pihak pun menjadi lebih kuat karenanya, hak maupun kewajiban para pihak menjadi lebih jelas dan pasti. Ketentuan mengenai hal ini terdapat dalam pasal 10 ayat (2) dan Pasal 15 ayat (1) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor :4 Tahun 1996
4. Pasal 4 dan 15 berisi uraian yang sangat luas terhadap objek Jaminan Hak Tanggungan, di samping itu diperluasnya batas waktu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk kredit – kredit tertentu ,sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor :4 Tahun 1996 , berarti menambah ragam kemungkinan juga bagi pengusaha kecil untuk menjaminkan Hak atas Tanah miliknya.
Manfaat yang telah disebutkan di atas adalah manfaat yang dapat dirasakan oleh pengusaha kecil setelah diundangkannya Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor :4 Tahun 1996. Bila dilihat secara seksama, dengan diundangkannya Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor :4 Tahun 1996 maka dapat mengakomodir kepentingan pengusaha kecil.

4.3. Kedudukan SKMHT dalam Perkreditan di Dunia Perbankan.
Sesuai dengan fungsi hukum sebagai sarana pembaruan guna mencapai tujuan hukum yang memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi masyarakat, pemerintah telah mengeluarkan Undangp-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda – Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, hal ini untuk mewujudkan terciptanya suatu Lembaga Jaminan Hak atas Tanah yang kuat dan mampu memberikan jaminan perlindungan serta kepastian hukum bagi masyarakat.
Sesuai dengan UUHT , menurut Kartini Mulyadi dan Gunawan Wijaya
Dari rumusan yang diberikan dalam pasal 10 dan 15 UUHT dapat diketahui bahwa pemberian HT harus dan hanya dapat diberikan melalui Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), yang dapat dilakukan langsung dengan APHT , berdasarkan Pasal 8 UUHT dan Tidak Langsung dalam bentuk pemberian SKMHT, berdasarkan Pasal 15 UUHT, dengan memperhatika ketentuan yang diatur dalam peraturan Menteri Agraria/KBPN Nomor. 4 Tahun 1996 Tentang penetapan batas waktu penggunaan SKMHT untuk menjamin Pelunasan Kredit – kredit tertentu.
Dengan lahirnya Hak Tanggungan dan mengikatnya kepada pihak ketiga apabila telah didaftarkan di Kantor Pertanahan, untuk tanah yang bersertifkat dapat dibuatkan APHT, tetapi yang belum bersertifikat dibuatkan SKMHT, yang syarat berlakunya, maximal 1 bln ,bagi APHT, dan 3 Bln untuk SKMHT; tetapi tidak semua masyarakat yang membutuhkan kredit itu mempunyai dana mensertifikatkan tanahnya sehingga untuk mengakomodasinya kepentingan tersebut untuk SKMHT kredit tertentu masa berakhirnya SKMHT sama dengan berakhirnya perjanjian pokoknya.
SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan pemberi Hak Tanggungan kepada Kreditor sebagai penerima Hak Tanggungan untuk membebankan Hak Tanggungan atas Objek Hak Tanggungan . SKMHT merupakan surat kuasa khusus yang menberikan kuasa kepada Kreditor khusus untuk membebankan Hak Tanggungan saja.
Dengan membuat SKMHT berarti pemberi Hak Tanggungan tidak melakukan sendiri dalam pembebanan Hak Tanggungan yang tetapi memberi kuasa kepada penerima Hak Tanggungan untuk sewaktu-waktu membebankan Hak Tanggungan sesuai dengan kehendak Bank. Kebiasaan pembuatan SKMHT yang tidak segera diikuti pembebanan Hak Tanggungan tidak memberi keamanan bagi kreditor karena hanya dengan membuat SKMHT berarti Hak Tanggungan belum lahir sehingga Kreditor belum memiliki hak preference terhadap jaminan tersebut. Kebiasaan pembebanan Hak Tanggungan yang didahului dengan membuat SKMHT dikarenakan beberapa sebab, yaitu :
1. Biaya pembebanan Hak Tanggungan cukup mahal. Biaya pembebanan Hak Tanggungan dibebankan kepada debitor sehingga dengan biaya yang mahal memberatkan keuangan debitor.
2. Kredit yang nilainya kecil, Kreditor merasa tidak perlu segera memasang Hak Tanggungan. Pemasangan Hak Tanggungan baru dilakukan bila ada tanda-tanda kualitas kredit debitor bermasalah. Dengan memiliki SKMHT, Kreditor setiap saat dapat membebankan Hak Tanggungan tanpa harus menghadirkan pemberi jaminan.
3. Sertifikat hak atas tanah yang menjadi Objek Hak Tanggungan belum terbit pada saat kredit diberikan, masih dalam proses penyelesaian.
4. Untuk melakukan roya parsia terhadap tanah yang telah dibebani Hak Tanggungan dalam prakteknya tidak mudah sehingga Bank menghindarkan untuk memasang Hak Tanggungan. Roya parsial diperlukan dalam rangka penjualan rumah-rumah (dengan fasilitas KPR yang dibangun diatas tanah yang dibebani HT).
Menurut Pasal 15 UUHT, SKMHT harus memenuhi syarat-syarat agar dapat digunakan oleh Kreditur
Bank sebagai pemberi pinjaman kredit mempunyai kepentingan terhadap keamanan kredit yang disalurkannya, kredit sebagai suatu usaha bank yang paling utama kelangsungan kegiatan usaha bank tergantung pada kelancaran kredit yang disalurkannya.
Untuk menjaga agar kredit yang disalurkannya aman, bank umumnya meminta suatu jaminan, hal ini didasarkan karena bank mencegah terjadinya kredit macet yang mungkin akan terjadi dikemudian hari, apalagi setelah terjadinya krisis ekonomi yang berkepanjangan bank-bank umumnya lebih berhati-hati dalam memberikan kredit.
Walaupun dalam ketentuan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998, tentang perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan tidak disyaratkan bank harus meminta jaminan terhadap setiap kredit yang disalurkannya, cukup hanya dengan keyakinan bank terhadap kemampuan debitornya untuk mengembalikan pinjaman dikemudian hari tetapi dalam pakteknya pada umumnya bank lebih memilih meminta jaminan.
Bank meminta jaminan kredit lebih menghendaki jaminan dengan hak kebendaan yaitu dengan Hak Tanggungan, Hak Tanggungan ini dianggap lebih mudah dalam pelaksanaan eksekusinya apabila debitor telah wanprestasi dibandingkan dengan jaminan jaminan yang lainnya.
Untuk mengikat kredit dengan Hak Tanggungan, harus melalui prosedur membebankan Hak Tanggungan, ketentuan mengenai pembebanan Hak Tanggungan diatur dalam "Undang-undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996 dan prosedur pembebanannya diatur dalam Peraturan Menteri Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1996.
Pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana yang disebutkan dalam Undang-undang Hak Tanggungan wajib dihadiri oleh pemberi Hak Tanggungan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah atau disingkat PPAT, apabila pemberi Hak Tangungan tidak dapat menghadap dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, dapat memberikan kuasa untuk mewakilinya untuk menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah, kuasa tersebut harus dalam bentuk kuasa yang autentik yang dapat dibuat dihadapan pejabat yang berwenang baik itu Notaris maupun Pejabat pembuat Akta Tanah (PPAT).
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) ini harus segera dilaksanakan karena dibatasi oleh jangka waktu, (diatur dalam pasal 15 ayat (3) dan (4) Undang-undang Hak Tanggungan) Surat kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan sedangkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) selambat¬ lambatnya 3 (tiga) bulan.
Apabila dalam tenggang waktu yang ditentukan dalam Undang-undang Hak Tanggungan tidak segera dilaksanakan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang telah dibuat sebelumnya batal demi hukum.
Pembatasan jangka waktu 1 (satu) bulan untuk tanah-tanah yang bersertifikat dan 3 (tiga) bulan untuk tanah-tanah yang belum bersertifikat dalam praktek perbankan dirasakan terlalu singkat karena dalam praktek yang terjadi pada umumnya tanah-tanah yang sudah terdaftar maupun yang belum terdaftar memakan waktu yang lebih lama dalam proses pengurusannya, akibatnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) batal demi hukum, tetapi tidak menutup kemungkinan untuk dibuat APHT yang baru, pengulangan untuk membuat akta pemberian Hak Tanggungan yang baru akan memberikan kesulitan bagi bank diantaranya :
1. Kemungkinan debitor yang telah mendapatkan kredit menolak untuk membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang baru.
2. Dalam jangka waktu tersebut dapat saja terjadi kredit macet karena adanya faktor diluar dugaan semula (misalnya terjadi krisis moneter).
3. Memerlukan biaya-biaya untuk pembuatan akta pemberian Hak Tanggungan yang baru.
4. Memakan waktu sehingga kurang efisien. Mengenai jangka waktu sebagaimana yang diatur Undang-undang Hak Tanggungan terlalu singkat

Menurut pendapat Remy Sjahdeini bahwa :

"Bila diperhatikan ketentuan-ketentuan yang berlaku untuk proses pendaftaran hak atas tanah yang belum bersertifikat, banyak yang meragukan bahwa dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sertifikat Hak Tanggungan atas tanah itu dapat dikeluarkan sehingga lebih realistis apabila jangka waktu berlakunya Surat Kuasa Memmbebankan Hak Tanggungan (SKMHT) bagi tanah-tanah yang belum terdaftar ditetapkan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan bukan sejak diberikannya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) tersebut tetapi selambat¬lambatnya 3 (tiga) bulan sejak tanggal dikeluarkannya sertifikat hak- atas tanah yang bersangkutan".

Penambahan jangka waktu tersebut diharapkan memberikan kesempatan kepada pihak-pihak untuk mengurus proses kelengkapan persyaratan terutama yang berkaitan dengan pengurusan tanah-tanah yang bersertifikat yang belum dalam kewenangan pemberi Hak Tanggungan dan tanah yang belum bersertifikat yang masih merupaikan tanah-tanah adat sebagaimana yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan, namun dengan ditambahnya jangka waktu pengurusan akan menambah jangka waktu pengurusan pembebanan Hak Tanggunban sehingga tidak efisien karena menambah lebih panjangnya proses pengurusan dalam pembebabanan Hak Tanggungan.
Menurut hemat penulis seharusnya sebelum pembebanan Hak Tanggungan dilakukan hendaknya kewenangan mengenai hak atas tanah terhadap tanah-tanah yang belum terdaftar dan bersertifikat yang belum atas nama ( Kewenangan) pemberi Hak Tanggungan terlebih sudah berada dalam kewenangan pemberi Hak Tanggungan, sehingga dalam proses pembebanan Hak Tanggungan atas tanah-tanah tersebut sudah atas nama pemberi Hak Tanggungan, sehingga dalam pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungannya (APHT) tidak perlu lagi untuk mengadakan balik nama lagi untuk menentukan kewenangan pemberi Hak Tanggungan sebagai mana yang diatur dalam pasal 15 ayat 3 dan 4 Undang¬-undang Hak Tanggungan.
Dengan demikian dapat menghindari batalnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tangungan (SKMHT) dalam jangka waktu sebagaimana disebuTkan dalam Pasal 15 ayat 3 dan 4 Undang-undang Hak Tanggungan.
Ketentuan mengenai jangka waktu sebagaimana yang dimaksud pasal 15 ayat 3 dan 4 tersebut tidak berlaku apabila Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) diberikan untuk pemberian kredit-kredit tertentu terutama kredit program, kredit usaha kecil, kredit permahan dan kredit-kredit lainnya.
Menurut penulis adanya Ketentuan mengenai jangka waktu yang disebutkan pasal 15 ayat (3) dan (4) tidak berlaku apabila Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) diberikan untuk pemberian kredit-kredit tertentu, bertentangan dengan Undang-undang Hak Tanggungan itu sendiri yang mengharuskan adanya pembuatan SKMHT dan APHT dalam pembebanan Hak Tanggungan, jika dilihat dari tata urutan Perundang-undangan maka keputusan menteri yang membolehkan tidak berlakunya SKMHT dan APHT terhadap kredit--kredit tertentu tidak dapat dilaksanakan karena bertentangan dengan peraturan yang lebih tinggi yaitu Undang-undang Hak Tanggungan.
Selanjutnya dalam Pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) untuk memperoleh Hak Tanggungan ditentukan pengurusannya dilakukan dalam jangka waktu 7 (tujuh) hari dan Hak Tanggungan itu sendiri baru lahir pada saat dibukukannya dalam buku tanah dikantor pertanahan sehingga kepastian mengenai saat didaftarkannya Hak Tanggungan adalah sangat penting bagi kreditor.
Pasal 13 ayat 4 Undang-undang Hak Tanggungan menentukan bahwa, tanggal buku Hak Tanggungan dan pencacatan adanya Hak Tanggungan pada buku tanah dalam sertifikat hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan, adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan.
Adanya tenggang waktu dalam pengurusan untuk lahirnya Hak Tanggungan tersebut menurut hemat penulis akan dapat merugikan kepentingan kreditur, kerugian tersebut dapat terjadi apabila dalam jangka waktu yang ditetapkan Undang-undang Hak Tanggungan yaitu dimulai pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungannya (APHT) dan dilanjutkan dengan pendaftaran Hak Tanggungannya terjadi kredit macet.
Kredit macet dapat terjadi sebelum dikeluarkan sertifikat Hak Tanggungannya disebabkankan oleh perabahan kondisi ekonomi yang menimbulkan krisis ekonomi yang berkepanjangan dan menyebabkan debitur tidak dapat lagi melaksanakan kewajibannya, dapat pula disebabkan debitur peminjam dalam jangka waktu tersebut dinyatakan pailit oleh kreditur-kreditur lainnya.
Apabila kredit telah macet sebelum dikeluarkannya Hak Tanggungan akan merugikan bank, karena jaminan yang diharapkan bank sebagai upaya untuk melindungi kredit yang dikeluarkan bank belum mengikat, Hak Tanggungan belum ada, dengan demikian berpengaruh terhadap kedudukan bank dalam meminta pelunasan utang dari debitur, kedudukan bank tetap sebagai kreditur¬-kreditur konkuren yang dalam pelunasan piutangnya dibagi berimbang dengan kreditur-kreditur lainnya, walaupun bank sedang mengupayakan pengikatan jaminan dengan Hak Tanggungan, ketentuan adanya jangka waktu sebagaimana yang disebut dalam Undang-undang Hak Tanggungan kurang akomodatif bagi kepentingan kreditur.
Menurut hemat penulis untuk mengatasi hal tersebut dalam mengadakan perjanjian kredit antara bank dengan debitur peminjam hendaknya dalam klausula perjanjian kredit tersebut ditambahkan adanya suatu klausula tentang perikatan yang bersyarat, perikatan bersyarat adalah suatu perikatan apabila digantungkan pada suatu waktu peristiwa yang masih akan datang dan masih belum tentu akan terjadi.
Perikatan bersyarat ada dua macam yaitu baik yang menangguhkan lahirnya suatu perikatan maupun suatu yang membatalkan suatu perikatan menurut terjadinya atau tidak terjadinya peristiwa tersebut.
Perikatan bersyarat yang dapat digunakan adalah perikatan bersyarat yang menangguhkan lahirnya suatu perikatan, sebagai contoh bahwa perjanjian kredit tersebut baru mengikat apabila Hak Tanggunganya telah mengikat para pihak dengan dimasukkannya klausula perikatan bersyarat tangguh dalam perjanjian pemberian kredit akan memberikan perlindungan kepada bank sebagai kreditur pemberi pinjaman kredit apabila dalam masa tenggang waktu pengurusan proses pembebanan Hak Tanggungan tersebut terjadi kredit macet.
Selain itu bank juga dapat menghindari kredit macet dalam proses pembebanan Hak Tanggungan dengan jalan bank terlebih dahulu hanya memberikan setengah bagian saja dari seluruh kredit yang diberikan setelah dibuatnya perjanjian kredit dan sisanya baru diberikan secara penuh apabila Hak Tanggungannya telah dikeluarkan dan mengikat para pihak.
Dalam praktek perbankan sendiri bank umumnya untuk menghindari macetnya kredit dalam proses pembebanan Hak Tanggungan dalam pelaksanaan pemberian kreditnya Bank sekaligus mengurus pendaftaran hak atas tanah debitur dan memasukkan biaya pendaftaran tanah itu dalam jumlah kredit yang diberikan oleh bank; dan kreditnya baru diberikan setelah pendaftaran hak tanggungan dan pendaftaran tanahnya ke Kantor Pertanahan.
Selain itu terhadap tanah yang belum bersertifikat (masih berbentuk petuk, girik dan lain-lain ) beberapa bank tidak menganggap sebagai agunan Kredit ini dimasukkan sebagai kredit tanpa agunan, bank hanya mendasarkan keyakinan bahwa debitor dapat dipercaya.

Berdasarkan hal tersebut penulis mengusulkan dalam suatu perjanjian pemberian kredit antara bank dengan nasabah peminjam kredit hendaknya memperhatikan faktor-faktor lain yang mungkin timbul dan dapat menyebabkan kredit macet misalnya debitur dinyatakan pailit oleh kreditur lain atau bank ragu akan keberadaan debitur salah satu cara yang dapat ditempuh oleh bank adalah dengan memasukkan klausula syarat tangguh dalam perjanjian pemberian kredit, klausula ini tentunya akan membantu bank untuk menghidari kredit macet, dan dapat mempengaruhi kegiatan usaha bank, dalam pemberian kreditnya bank terlebih dahulu mengurus pendaftaran tanah tersebut baru kredit akan diberikan pada saat hak tanggungan sudah mengikat para pihak.
4.3.1. Perjan.iian Jaminan Hak Tanggungan dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Pemberian Kredit
4.4.1. Perjanjian jaminan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit
Pada dasarnya suatu pemberian kredit didasarkan pada adanya keyakinan atau kepercayaan kreditor terhadap debitor bahwa uang yang diberikan dapat dikembalikan sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati antara debitor dan kreditor sehingga jaminan berupa Hak atas tanah yang menjadi jaminan tambahan bagi pengusaha kecil dapat dilakukan walaupun tanah tersebut belum terdaftar atau dibaliknamakan atas nama debitor karena , jaminan ini yang paling sesuai dengan keadaan pengusaha kecil yang pada umumnya tidak memiliki uang untuk mendaftarkan tanahnya serta untuk kredit dengan nilai yang relatif kecil.
Perjaniian Jaminan Hak Tangungan diadakan mengikuti perjanjian kredit yang dibuat antara Bank dengan pengusaha kecil. Sebagai suatu perjanjian accessoir, perjanjian Jaminan Hak Tanggungan memilik sifat sebagai berikut :
a. sifat ketergantungan terhadap perjanjian pokok;
b. keabsahannya semata-mata ditentukan oleh sah tidaknya perjanjian pokok; sebagai perjanjian bersyarat, maka hanya dapat dilaksanakan jika ketentuan yang disyaratkan dalam perjanjian pokok telah atau tidak dipenuhi.
Karena bersifat accessoir, maka sesuai Pasal 10 ayat (1) UU Nomor 4 Tahun 1996 , dengan hapusnya utang yang diperjanjikan dalam perjanjian kredit, maka hapus pulalah perjanjian Jaminan Hak Tanggungan yang mengikutinya.
Mengenai tanah yang dijadikan objek Jaminan Hak Tanggungan H. Salim Hs. SH.MS menyatakan objek Jaminan Hak Tanggungan secara lebih luas yaitu terdapat dalam ketentuan dalam pasal 4 sampai dengan Pasal 7 UU nomor 4 Tahun 1996 .
Jaminan Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal Buku Tanah Hak Tanggunga yaitu tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat – surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur ,buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya . Hal ini berarti Kantor Pertanahan dapat melakukan penilaian terhadap kebenaran yang dicantumkan dalam pernyataan Pendaftaran Jaminan Hak Tanggungan dan dapat melakukan pengecekan data yang dimuat dalam pernyataan pendaftaran Hak Tanggungan.
Sesuai dengan Pasal 11 UU Nomor 4 tahun 1996 - yang didaftarkan adalah ikatan pada Hak Tanggungan - adalah hak tanggungannya, yaitu dengan mengirimkan akta hak tanggungannya yang pada dasarnya adalah juga pendaftaran ikatan jaminannya juga.
Dengan dilakukannya pendaftaran atas Jaminan Hak Tanggungan, maka Kantor Pertanahan akan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan ;Sertifikat Hak Tanggungan memuat Irah - Irah dengan kata - kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA", hal mana berarti Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan suatu keputusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum yang tetap, lazimnva dikatakan memiliki titel eksekutorial.
Pendaftaran Hak Tanggungan tidak herhenti sampai didaftarkannya Hak Tanggungan untuk pertama kalinya, tetapi untuk segala perubahan mengenai hal-hal yang tercantum dalam Sertifikat Hak Tanggungan , maka Kreditor yang baru wajib mengajukan permohonan pendaftaran atas perubahan tersebut kepada Kantor Pendaftaran Hak Tanggungan (Pasal 16 ayat (2) Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996).
Mengenai hapusnya Hak Tanggungan , diatur dalam Pasal 18 sampai dengan Pasal 19 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 , apakah hapusnya jaminan Hak Tanggungan itu menghapuskan juga utang yang dijamin.
Menurut H. Salim HS,S.H.,M.S. , walaupun Hak atas Tanah itu hapus namun pemberi Hak Tanggungan tetap berkewajiban untuk membayar hutangnya. Hapusnya Hak Tanggungan yang dilepas oleh pemegang Hak Tanggungan dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan. Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadinya karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan.
Perjanjian Hak Tanggungan yang diatur dalam Pasal 1 UUHT memiliki beberapa sifat sebagai hak kebendaan yang diatur dalam Pasal 1 ayat (1), Pasal 6, Pasal 7, Pasal 20 ayat (1) hak kebendaan ini membawa kelegaan tersendiri bagi kreditur karena hak kebendaan memiliki banyak keunggulan dibandingkan dengan hak perorangan. Pasal 7 UUHT yang menegaskan salah satu sifat dari Hak Kebendaan yaitu sifat mengikuti benda, ditangan siapapun benda tersebut berada (asas Droit de Suite) Pasal 7 ini lebih menegaskan bahwa Jaminan Hak Tanggungan memang telah diakui sebagai Hak Kebendaan yang tentu memiliki banyak keunggulan dibandingkan dengan Hak Perorangan.
Selanjutnya Pasal 6 , Pasal 20 dan Pasal 21 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menyatakan secara tegas kedudukan Preferent dan Separatis dari kreditur pemegang Hak Tanggungan. Hal ini tentu saja sangat melegakan bagi para kreditur, karena kedudukannya menjadi sangat terjamin walaupun ada kepailitan dari pemberi Hak Tanggungan, benda yang dijaminkan tidak akan masuk dalam boedel pailit.
Dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 memuat sifat kebendaan yang lainnya yaitu : “yang lebih tua dimenangkan terhadap yang kemudian."
Hal ini dapat dilihat dari Pasal 5 ayat (2) yang menyatakan :
apabila suatu Objek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari 1 Hak Tanggungan peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.
Begitu juga Pasal 5 ayat (3) , peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan atau pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.

4.4.2. Perjanjian Jaminan Dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Pemberian Kredit
Sebagaimana telah disinggung di atas, bahwa selain lebih menjamin kepastian hukum dan membawa manfaat bagi pengusaha kecil, ternyata Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor :4 Tahun 1996 juga mengandung banyak kelemahan yang menimbulkan berbagai masalah hukum, masalah-masalah yang dapat dikemukakan adalah sebagai berikut:
1. Dalam Pasal 15 ayat (1) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dan Pasal 1 Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tentang penetapan batas waktu penggunaan SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu.
2. Batas waktu berlakunya SKMHT dapat menyebabkan beberapa hal :
a. batal demi hukum SKMHT tersebut karena pendaftaran tanah-tanah yang belum bersertifikah menempuh proses yang cukup lama yang melampaui batas waktu yang telah ditentukan oleh Pasal 15 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
b. Membahayakan kepentingan bank karena penetapan jangka waktu yang pendek tersebut tidak mustahil kredit sudah macet sekalipun kredit baru diberikan belum 3 (tiga) bulan, bukan karena analisis bank terhadap kelayakan usaha yang akan diberikan tidak baik tetapi kemacetan itu dapat terjadi sebagai akibat perubahan ekonomi atau perubahan peraturan yan g terjadi, baik di Luar Negeri maupun di Dalam Negeri.
3. Dengan adanya kewajiban pembuatan akta Jaminan Hak Tanggungan dan SKMHT dengan akta notariil dan diikuti dcngan pendaftarannya, maka kewajiban tersebut pasti akan memerlukan biaya tambahan yang membebani debitur, yang dalam hal ini pada umumnya adalah pengusaha kecil, terlebih untuk nilai penjaminan yang sangat kecil. Mengenai biaya pembuatan Akta pemberian Hak Tanggungan telah diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan tertanggal 30 Mei 1996. Dalam praktek biaya yang dimuat dalam Peraturan pemerintah di atas tidak dapat dijalankan oleh Notaris, dengan alasan biaya operasional yang dikeluarkan tidak tertutupi dengan biaya yang ditetapkan dalam peraturan pemerintah tersebut, dengan perkataan lain, biaya yang diatur dalam Peraturan Pemerintah, tidak cukup rasional dibandingkan dengan biaya yang dikeluarkan oleh Notaris.
Berbagai masalah yang muncul dari diundangkannya Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor :4 Tahun 1996, berdampak dalam pelaksanaan Perjanjian Pemberian Hak Tanggungan dan SKMHT, terutama persoalan biaya untuk pembuatan akta notariil dan pendaftaran ke Kantor Pertanahan. Dampak tersebut dalam praktek menjadikan kewajiban pendaftaran tidak dilaksanakan oleh Pemegang Hak Tanggungan dengan alasan untuk menekan biaya. Ketiadaan pendaftaran ini tentu saja sangat berbahaya bagi kedudukan Pemegang Hak Tanggungan (kreditur) karena sesuai dengan Pasal 5 ayat (2) dan (3) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 , hak mendahulu seperti yang dimaksud dalam Pasal 6 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 hanya diberikan kepada pihak yang terlebih dahulu mendaftarkannya.
4.5. Tanggung Jawab Notaris/PPAT Terhadap Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Dalam Perjanjian Kredit dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat
Notaris dan Pejabat pembuat Akta Tanah (PPAT) bertanggung jawab atas setiap akta yang telah dibuatnya dan konsekwensi yuridisnya berupa sanksi terhadap setiap pelanggaran peraturan yang telah ditetapkan, karena itu dalam menjalankan tugas dan jabatanya harus selalu berdasarkan rambu-rambu hukum yang telah ditetapkan.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang diharuskan dibuat dengan Akta Notariil ,sehingga Notaris dalam membuat Akta tersebut haruslah berdasarkan ketentuan yang berlaku, dan sebelum membuat Akta, Notaris harus menjelaskan terlebih dahulu mengenai hak dan kewajiban masing – masing fihak serta syarat – syarat yang harus dipenuhi guna pembuatan SKMHT terutama mengenai ketentuan tentang Bukti kepemilikan Hak atas tanah apakah sudah terdaftar di kantor pertanahan setempat yang dapat dibuktikan dengan adanya sertifikat atas tanah ataukah masih dalam bentuk lain yang belum terdaftarkan seperti ; Letter C, Girik Petuk Pajak dan lain – lain. Apabila untuk Tanah – tanah yang belum terdaftar maka akan ditawarkan untuk menunda pembuatan SKMHT sampai dengan didaftarkannya Hak atas tanah tersebut hingga terbitnya sertifikat atau dengan cara lain yaitu dilakukan pembuatan SKMHT atas objek tanah tersebut dengan janji bahwa tanah tersebut akan didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat dan pada waktu pembebanan Hak Tanggungan telah memiliki bukti Pendaftarannya, sehingga bila semua syarat telah dipenuhi maka fihak Kantor Pertanahan akan mengeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan sekaligus dengan sertifikat Hak Atas Tanah yang telah dibebani dengan Hak Tanggungan.Kelalaian Notaris dalam hal ini akan , maka undang – undang akan memberikan sanksi administrative.
Hal ini sesuai dengan pendapat Sutarno SH. MM. Hlm 195.:
Jika PPAT dalam membuat akta yang berkaitan dengan pembebanan Hak Tanggungan tidak sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Hak Tanggungan dan dlam tugas tidak tepat waktu atau mengulur-ulur waktu dan BPN dalam melakukan pencatatan Hak Tanggungan menunda-nunda maka undang-undang akan memberikan sanksi administrative kepada PPAT dan BPN. Dengan demikian masyarakat dapat melakukan pengawasan dan menuntut PPAT dan BPN jika dalam melakukan proses pembebanan Hak Tanggungan tidak menjalankan ketentuan undang-undang Hak Tanggungan.
Tanggung jawab Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah ini dan sanksinya di syaratkan dalam Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1996 ditentukan mengenai sanksi yang dapat dikenakan terhadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) terutama berkaitan dengan keterlambatan pengiriman berkas yang menyebabkan kerugian pada para pihak hal ini disebutkan dalam Peraturan Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1996 bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib mengirimkan berkas yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari setelah penanda tanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh karena itu pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bertanggung jawab atas seluruh akibat termasuk kerugian yang diderita oleh pihak-pihak yang bersangkutan yang disebabkan keterlambatan pengiriman berkas tersebut.
Ketentuan ini dapat dijadikan dasar bagi pihak-pihak yang berkepentingan yang merasa dirugikan terhadap keterlambatan pengiriman berkas setelah penandatangan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) untuk menuntut kepada Pejabat pembuat akta Tanah (PPAT) atas kerugian yang diderita karena keterlambatan pengiriman berkas.
Untuk menutut ganti kerugian tersebut para pihak dapat mengajukan gugatan perdata kepada pengadilan negeri berdasakan pasal 1365 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUH Perdata) mengenai perbuatan melawan hukum dan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nomor 5 tahun 1996.
Disamping dapat digugat dengan gugatan perdata Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bersangkutan dapat pula dikenakan sanksi berupa sanksi pidana hal ini dapat terjadi apabila Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sengaja tidak melakukan pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana yang telah ditentukan dalam Undang-undang dan berakibat menimbulkan kerugian bagi pihak-pihak yang berkepentingan.
Sedangkan dalarn Undang-undang hak Tanggungan sendiri ketentuan mengenai sanksi terhadap Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah yang melakukan pelanggaran diatur dalam pasal 23 Undang-undang Hak Tanggungan dimana disebutkan bahwa
"Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan sebagaimana dalam pasal l l ayat 1 pasal 13 ayat 2 dan pasal 15 ayat 1 Undang-undang ini dan atau peraturan pelaksanannya dikenai sanksi administrative berupa:
1 . Teguran l isan
2 . Teguran tertul is
3. Pemberhentian sementara dari jabatan Pemberhentian dari jabatan "

Pemberian sanksi sebagaimana disebutkan tersebut diberikan oleh pejabat yang berwenang, dan jenis sanksi yang dijatuhkan tersebut dilihat dari besar kecilnya pelanggaran yang dilakukan oleh Notaris/PPAT, sanksi-sanksi tersebut diatas merupakan sanksi Yang bersifat administratif.

4.6. Penyelesaian Permasalahan Dalam Pemberian Kredit Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat

Permasalahan yang timbul sehubungan dengan konsep pembebanan hak atas tanah yang terdapat dalam Pasal 1 ayat (1) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 dapat diselesaikan dengan bijak apabila unsur kepercayaan yang terdapat dalam Pemberian Hak Tanggungan lebih ditonjolkan. Unsur kepercayaan ini menjadi perlu dan penting mengingat pemberian hak tanggungan tersebut dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat kepunyaan debitur yang belum dapat menjamin bahwa pemberian SKMHT tersebut dapat ditingkatkan menjadi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).karena secara yuridis hak milik debitor secara nyata memang belum beralih dari debitor kepada kreditor.
Terbentuknya Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang jaminan Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor :4 Tahun 1996 disebabkan permasalahan yang timbul karena adanya kebutuhan hukum akan suatu lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada hak atas tanah yaitu hak tanggungan, selain itu untuk mengakomodir kepentingan pengusaha kecil karena keterbatasan modal usaha sehingga tidak perlu melakukan pensertifikatan hak atas tanahnya sebagai jaminan dan cukup hanya menyerahkan girik atau petuk yang membuktikan hak miliknya secara kepercayaan saja.
Dalam praktek untuk jaminan tanah yang belum bersertifikat hanya merupakan jaminan tambahan sebagai bukti bagi kreditor bahwa debitor bersungguh-sungguh untuk dapat mengembalikan kreditnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan surat bukti tersebut dipegang oleh pemegang hak tanggungan. Dan selain itu juga untuk memberikan jaminan secara moral obligation calon debitur, Bank dapat mensyaratkan kepada debitor untuk menyerahkan asli dokumen yang penting (seperti ijazah terakhir, surat nikah, akte kelahiran/surat kenal lahir dan lain-lain).
Mengenai dilema yang bersangkutan dengan pemberian kredit kepada debitor , maka penyelesaian yang paling baik adalah dengan mengasuransikan objek jaminan, sehingga apabila terjadi sesuatu dengan Objek jaminan, maka uang hasil klaim asuransi diharapkan dapat menutupi utang debitor. Sepanjang mengenai eksekusi, maka dapat diatur dalam perjanjian pemberian SKMHT yang hanya dapat dilaksanakan apabila debitur cidera janji dan tidak bersedia menyerahkan benda untuk dieksekusi. Kuasa tersebut dapat berisi kewenangan dari kreditur untuk dapat mengambil baik dengan kekuasaan sendiri maupun dengan bantuan pihak yang berwajib.
Biaya pembuatan akta notariil dan biaya pendaftaran sepertinya menjadi batu sandungan yang cukup berarti bagi pengusaha kecil, apalagi bagi nilai penjaminan yang sangat kecil, di lain pihak pembuatan akta notariil dan pendaftaran adalah kewajiban yang tidak dapat ditawar lagi. Ada baiknya untuk menerapkan biaya dengan cara presentase dari nilai penjaminan, dan untuk nilai penjaminan yang relative besar diadakan batas maksimum biaya, dengan demikian untuk nilai penjaminan yang sangat, biaya yang dikeluarkan juga relative kecil.
Terlepas dari semua usaha-usaha penyelesaian di atas, yang terpenting adalah kesadaran sermua pihak yang tcrsangkut dengan pemberian kredit bagi pengusaha kecil, untuk rnemberdayakan pengusaha kecil dengan memberikan kelonggaran dan kemudahan bagi proses pemberian dana bagi kelangsungan usahanya.
`4.7. Bentuk Penyelesaian Sengketa yang Dapat Ditempuh Oleh Para Pihak Dalam Suatu Perjanjian Kredit yang Dibebankan dengan Hak Tanggungan
Bank dalam menjalankan kegiatan usahanya akan menghadapi kredit, yang bermasalah walaupun suatu bank dalam memberikan kreditnya sudah berdasarkan pada prinsip kehati-hatian, karenanya bank harus dapat menekan seminimal mungkin untuk menghindari kredit macet.
Bank yang menghadapi persoalan kredit bermasalah mempengaruhi tingkat kesehatannya dan akan mempengaruhi kelangsungan usaha bank, karena itu bank harus berusaha untuk menghindari kredit macet. Kredit macet yang terjadi disebabkan berbagai hal secara garis besarnva dapat dikelompokkan sebagai berikut :
l. Faktor interen nasabah
2. Faktor ekteren nasabah
Kredit yang telah diberikan dan mengalami kemacetan akan berpengaruh pada usaha bank, untuk mengamankan kredit yang macet tersebut bank dapat melakukan beberapa tindakan menurut Sutarno .SH.MM halam.265. yaitu ;
1.Penyelamatan Kredit
Penyelamatan Kredit adalah suatu langkah penyelesaian kredit bermasalah melalui perundingan kembali antara kreditor dan debitor dengan memperingan syarat – syarat pengembalian kredit sehingga dengan mem;peringan syarat pengembalian kredit tersebut diharapkan debitor memiliki kemampuan kembali untuk menyelesaikan kredit itu.
Jadi tahap penyelamatan kredit ini belum memanfaatkan lembaga hukum karena debitor masih koperatif dan dari prospek usaha masih feasible.Penyelesaian kredit melalui tahap penyelamatan kredit ini dinamakan penyelesaian melalui restrukturisasi kredit.Langkah penyelesaian kredit melalui retstrukturisasi kredit ini diperlukan syarat paling utama yaitu adanya kemauan dan itikad baik dan kooperatif dari debitou serta bersedia mengikuti syarat – syarat yang ditentukan Bank karena dalam penyelesaian kredit melalui restrukturisasi lebih banyak negosiasi dan solusi yang ditawarkan bank untuk menentukan syarat dan ketentuan restrukturisasi.
Bentuk Penyelamatan Kredit :
1.Penurunan Suku Bunga Kredit
2. Pengurangan Tunggakan Bunga Kredit
3. Pengurangan Tunggakan Pokok Kredit
4. Perpanjangan Jangka waktu Kredit
5..Penambahan Fasilitas Kredit
6.Pengambil alihan Agunan / asset Debitor
7.Jaminan kredit dibeli oleh Bank
8. Konversi kredit menjadi Modal Sementra dan Pemilikan Saham
9. Alih Manajemen.
10.Pengambilalihan Pengelolaan Proyek.
11. Novasi (pembaruan Hutang)
12. Subrogasi
13. Cessie
14.Debitur menjual Sendiri Barang Jaminan Dibawah Tangan Berdasarkan Surat Kuasa.
16. Penghapusan Piutang
17. Cegah Tangkal (Cekal) Debitor macet.


2.Penyelesaian kredit
Penyelesaian kredit adalah langkah penyelesaian kredit bermasalah melalui lembaga hukum seperti : Melalui Dirjen Piutang dan Lelang Negara, Melalui badan peradilan, Melalui Badan lainnya. (APS, BANI Dan lain – lain) dikarenakan langkah penyelamatan sudah tidak dimungkinkan kembali.
Tujuan penyelesaian kredit melalui lembaga hukum ini adalah untuk menjual atau mengeksekusi benda jaminan.
Bentuk Penyelamatan Kredit melalui Lembaga – Lermbaga Hukum :
1. Somasi
2. Gugatan Kepada Debitor melalui Pengadilan Negeri.
3. Eksekusi Putusan Pengadilan ( Uitvoerbaar Bij Boorraad)
4. Eksekusi Grosse Akta Pengakuan Hutang.
5. Eksekusi Hak Tanggungan / Hipotik.
6. Parate Eksekusi. Pelaksanaan atas hak eksekusi dengan Parate Eksekusi oleh penerima Hak Tanggungan mengandung dua (2) persyaratan yakni :
a. debitur cedera janji dan;
b. telah ada Sertifikat Jaminan Hak Tanggungan yang mencantumkan “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”.
7. Eksekusi terhadap Penjamin (Borgtocht)
8. Paksa Badan (Gijzelling)
9. Kepailitan melalui Pengadilan Niaga.
10. Eksekusi melalui Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN/Direktorat Jendral Piutang dan Lelang Negara (DJPLN)
Penyelesaian sengketa melalui badan urusan piutang Negara pada umumnya dilakukan oleh bank-bank pemerintah, karena kredit yang diberikan tersebut dikategorikan dalam piutang Negara, karena bank milik pemerintah merupakan bank yang secara langsung dikuasai oleh Negara.
Keadaan yang dipaparkan di atas menimbulkan suatu ketidak pastian hukum, jika debitor wan prestasi (cidera janji), pihak Bank sebagai kreditor atau pemilik dana tidak mempunyai kekuasaan sebagai kreditor preference tetapi dipersamakan dengan kreditor lainnya, sehingga Bank tidak mempunyai kekuasaan untuk menjual atas kekuasaan sendiri (parate executi) karena SKMHT tidak memberikan kekuasaan untuk itu, walaupun nilainya kecil, tetapi dengan jumlah nasabah yang banyak, potensi kredit macet juga akan menjadi cukup besar dan dapat menghambat pertumbuhan ekonomi. Padahal Bank sendiri harus menjaga solvabilitas dan akuntanbilitasnya agar tetap terjaga kredibilitasnya dan kesehatan bank tersebut.
Dengan memperhatikan paparan di atas menurut penulis sekalipun kelonggaran dalam hal jaminan dapat diberikan kepada kredit tertentu untuk menunjang pembangunan, prinsip kehati-hatian Bank harus tetap dipertahankan untuk dapat membentuk Bank yang sehat, dan jika terjadi kredit macet pada sektor kredit dikarenakan tidak berlakunya parate executie dan dengan memperhatikan upaya-upaya yang dilakukan oleh Bank dalam menghadapi kredit macet ini penulis berpendapat jika ternyata debitor melakukan wan prestasi terhadap perjanjian utang-utang yang dibuat sehingga terjadi kredit macet dapat dilakukan dengan membuat pembaharuan utang (novasi) yaitu novasi objektif dengan debitor membuat suatu perikatan hutang baru bagi kreditor untuk menggantikan perikatan yang lama yang dihapuskan karenanya. Hal ini dengan pertimbangan :
1. Debitor dan kreditornya sama
2. Prospek usaha debitor masih memungkinkan untuk berkembang
3. Prosedur hukumnya tidak memerlukan waktu yang lama.
Hal ini dilakukan agar adanya kesempatan bagi debitor untuk menata kembali usahanya yang masih mempunyai prospek untuk ditingkatkan atau dikembangkan dan proses perubahan hubungan hukumnya walaupun berbeda bentuknya ataupun sifatnya masih tetap sama memerlukan waktu relative tidak terlalu lama untuk penyelesaiannya.
Sesuai dengan pendapat Suharnoko, S.H., MLI. Dan Endah Hartati, S.H., M.H., (Doktrin, subrogasi, novasi, dan cessie, kencana prenada media group, Jakarta, 2006, hlm. 57) mengemukakan; Dalam novasi atau pembaruan utang perikatan yang lama hapus, maka pokok perikatan yang baru dapat berbeda dengan perikatan yang lama misal hubungan hukum antara penjual dan pembeli dalam perjanjian jual beli dirubah menjadi perjanjian pinjam meminjam uang, artinya disini pembayaran harga yang belum dibayar oleh pembeli diakui sebagai utang dalam perjanjian pinjam meminjam uang. Namun ada kemungkinan sifat hubungan hukum antara perikatan lama yang hapus dengan perikatan baru adalah sama, missal perjanjian kredit dihapusdkan dengan perjanjian restrukturisasi utang
4.8. Penyelesaian Kredit Macet Terhadap Pembebanan Hak Tanggungan yang Berdasarkan SKMHT yang Dijamin Dengan Tanah yang Belum Bersertifikat Dalam Praktek Perbankan

Bank dalam mengatasi kredit macet ini secara tidak langsung sudah melakukan tindakan-tindakan pengawasan baik dari analisis keuangan maupun dari pelaporan yang disampaikan oleh Debitor , sehingga u bank dalam rangka menyelamatkan kredit melakukan tindakan-tindakan baik itu secara preventif maupun represif untuk mengamankan kredit dengan jalan mengadakan tindakan penyuluhan, pembinaan, mengadakan penjadwalan kembali utang, pensyaratan kembali, serta melakukan penataan kembaili utang-utang yang telah diberikan, tindakan tersebut dapat digolongkan sebagai suatu usaha-usaha kompromi dari bank- untuk menghindari akan timbulnya kredit macet.
Tindakan-tindakan penyelamatan kredit merupakan upaya yang dilakukan oleh pihak bank semata, pada umumnya nasabah peminjam kredit hanya menunggu tindakan-tindakan bank, sehingga menyebabkan kurangnya kerja sama antara bank dan nasabah peminjam kredit, untuk menyelesaikan masalah kredit macet.
Sifat menunggu nasabah menyebabkan penangan kredit bermaslah kurang cepat ditangani, akan tetapi Bank tetap akan melakukan kompromi dalam penyelesian kredit bermasalah ini dengan menciptakan agar antara nasabah dan bank mempunyai bentuk penyelesaian melalui win-win solution sehingga kedudukan nasabah disini tidak lagi bersifat menunggu adanya tindakan dari bank tetapi dapat juga melakukan tindakan-tindakan untuk penyelamatan kreditnya.
Suatu penyelesaian kredit bermasalah didasarkan adanya kemauan para pihak untuk menyelesaikan permasalahan mereka diluar jalur pengadilan, diperlukan adanya peran aktif antara kedua belah pihak sehingga terbuka peluang untuk menyelesaikan masalah secara aman tanpa ada yang merasa kalah atau menang tetapi menimbulkan rasa keadilan diantara pihak-pihak.
Pihak Kreditor(Bank X) dalam melaksanakan penyelesaian kredit bermasalah:
1.Mengkelompokkan Debitor bermasalah kedalam Debitor Pengawasan Khusus (Ddebitur Watch List) adalah Debitor dengan penggolongan kwalitas kredit dalam perhatian khusus (kolektibilitas 2) yang dikelola unit bisnis.
2. Terhadap Debitor yang masih mempunyai prospek didalam usahanya, dengan tujuan untuk meminimalkan kemungkinan timbulnya kerugian bagi Bank, menyelamatkan kredit yang ada agar menjadi lancar, serta usaha – usaha lainnya yang ditujukan untuk memperbaiki kwalitas usaha Debitor,
3. Untuk Debitor dalam Kategori Non Performing Loan (NPL) dititipkan kepada Consumer Collection Group untuk ditagihkan. Namun pengelolaan portfolionya tetap di Business Unit
Prosedur titip tagih sebagai berikut :
a. Pada saat debitur dikelompokkan dalam kolektibilitas 2c, pihak Kreditur telah melakukan proses penyelamatan kredit seperti ;
- Melakukan kunjungan ke nasabah,
- Mengirimkan Surat Peringatan Pertama sampai dengan ketiga.
b. Membuat Nota kepada Consumer Collection Group perihal permintaan titip tagih Rekening-Rekening Debitur yang dikategorikan kolektibilitas 3, dilengkapi dengan bukti penyelamatan kredit yang telah diupayakan.
c. Hasil penagihan yang dikelola oleh Consumer Collection Group diserahkan kepada bisnis Unit untuk dibukukan pada masing-masing rekening debitur.
Pihak Kreditor(Bank Y) dalam melaksanakan penyelesaian kredit bermasalah.
Bank Y untuk mengeliminir kemungkinan SKMHT tersebut tidak dapat ditingkatkan menjadi APHT menambahkan kata – kata pada halaman 5 SKMHT “ Dengan bukti tanah - tanah ini sedang dalam proses Balik Nama /Sertifikasi dengan Nomor berapapun, Atas Nama siapapun.
Di dalam Praktek Perbankan untuk skala kredit kecil, ongkos biaya yang dibebankan ke debitor untuk menanggung biaya pemasangan Hak Tanggungan sampai diterbitkannya Sertifikat Hak Tanggungan menjadi terlampau mahal, sehingga pihak kreditor/Bank mengambil resiko hanya menggunakan SKMHT saja tanpa dilanjutkan dengan tujuan untuk meringankan beban para debitor-debitor skala kecil tersebut begitu juga untuk SKMHT untuk kredit-kredit tertentu. Jadi pertimbangan tidak dilanjutkan menjadi APHT karena skala kreditnya yang kecil dan menurut kreditor juga belum perlu kredit tersebut dilanjutkan sampai ke tingkat APHT.
Bila terjadi wan prestasi dari debitor , pihak kreditor tidak serta merta langsung mengeksekusi benda jaminan biasanya dilakukan terlebih dahulu pendekatan-pendekatan yang bersifat negosiasi ; misalnya dengan melakukan restrukturisasi hutang, atau melakukan novasi, atau kreditor memberikan peluang kepada debitor untuk menjual benda jaminan secara di bawah tangan, selanjutnya hasil penjualannya dipergunakan untuk melunasi hutang debitor.



sumber : http://gamas09.blogspot.com/2009/03/hak-kreditur-atas-skmht-terhadap-tanah.html
http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png

Mungkinkah Yayasan Berubah Menjadi Perseroan Terbatas?

Kamis, 10 April 2014
Pertanyaan:
Mungkinkah Yayasan Berubah Menjadi Perseroan Terbatas?
Pengasuh klinik hukum yang terhormat, mohon dijelaskan tentang beberapa istilah berikut: 1. Guru, 2. Karyawan, 3. Pegawai, 4. Pegawai Tetap, 5. Pegawai Tidak Tetap, 6. Pegawai Honor. Untuk pertanyaan kedua: apakah dimungkinkan sebuah yayasan (sekolah) dapat berubah status menjadi perusahaan? Dasar-dasarnya apa saja? Terima kasih sebelumnya.
Joe Smith
Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4f8d4110c2ca1/lt4f8ed0a9ae02a.jpg
Terima kasih atas pertanyaan saudara. Jawaban kami adalah sebagai berikut:
 
I.    Penjelasan Istilah
 
1.    Guru
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (“KBBI”), guru diartikan sebagai orang yang pekerjaannya (mata pencahariannya, profesinya) mengajar.
 
Sedangkan dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 14 Tahun 2005 tentang Guru dan Dosen, “guru” didefinisikan sebagai pendidik profesional dengan tugas utama:
·         mendidik,
·         mengajar,
·         membimbing,
·         mengarahkan,
·         melatih,
·         menilai, dan
·         mengevaluasi peserta didik
pada pendidikan anak usia dini jalur pendidikan formal, pendidikan dasar, dan pendidikan menengah.
 
2.    Karyawan
Dalam KBBI, karyawan didefinisikan sebagai orang yang bekerja pada suatu lembaga (kantor, perusahaan, dan sebagainya) dengan mendapat gaji (upah).
 
Istilah “karyawan” tidak dikenal di dalam peraturan perundang-undangan, namun Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjaan (“UU Ketenagakerjaan”) menggunakan istilah “pekerja/buruh”.
 
Dalam Pasal 1 angka 3 UU Ketenagakerjaan, pekerja/buruh didefinisikan sebagai “setiap orang yang bekerja dengan menerima upah atau imbalan dalam bentuk lain”. Unsur yang perlu diperhatikan dengan seksama adalah adanya “pekerjaan” dan “upah” yang diterima. Jika salah satu unsur tersebut tidak ada, maka seseorang tidak dapat disebut sebagai pekerja/buruh.
 
3.    Pegawai
KBBI memberikan definisi pegawai sebagai orang yang bekerja pada pemerintah (perusahaan, dsb), namun apabila yang Anda maksud dengan pegawai adalah pegawai swasta, maka pengertiannya dapat disamakan dengan pengertian pekerja/buruh dalam UU Ketenagakerjaan.
 
Adapun jika yang saudara maksud adalah Pegawai Negeri, menurut Pasal 1 angka 3 Undang-Undang No. 5 Tahun 2014 tentang Aparatur Sipil Negara, Pegawai Negeri Sipil (PNS) adalah warga negara Indonesia yang memenuhi syarat tertentu, diangkat sebagai Pegawai Aparatur Sipil Negara secara tetap oleh pejabat pembina kepegawaian untuk menduduki jabatan pemerintahan.
 
4.    Pegawai Tetap
Pada dasarnya, tidak ada peraturan perundang-undangan yang menjelaskan secara eksplisit pengertian Pegawai Tetap. Namun, berdasarkan pemahaman umum, seperti yang ditampilkan pada artikel Penghitungan Masa Kerja Pekerja PKWTT/Permanen, Pegawai Tetap, atau yang lebih umum disebut Pekerja Tetap, adalah pekerja yang memiliki hubungan kerja dengan pemberi kerja atas dasar Perjanjian Kerja Waktu Tidak Tertentu (“PKWTT”).
 
Adapun PKWTT adalah jenis perjanjian kerja yang tidak menyebutkan tanggal berakhirnya perjanjian. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 56 ayat (1) UU Ketenagakerjaan yang berbunyi:
 
“Perjanjian kerja dibuat untuk waktu tertentu atau untuk waktu tidak tertentu.”
 
5.    Pegawai Tidak Tetap
Istilah yang digunakan UU Ketenagakerjaan adalah Pekerja Tidak Tetap. Dalam hal ini adalah pekerja yang memiliki hubungan kerja dengan pemberi kerja dengan dasar Perjanjian Kerja Waktu Tertentu (“PKWT”).
 
Dua hal penting yang membuat suatu hubungan kerja disebut sebagai PKWT adalah (lihat Pasal 56 ayat (2) UU Ketenagakerjaan):
·         Jangka waktu; atau
·         Selesainya suatu pekerjaan tertentu.
Apabila kedua hal tersebut tidak ada maka hubungan kerja tersebut bersifat Perjanjian Kerja Waktu Tidak Tertentu (“PKWTT”) atau yang populer dikenal dengan Pegawai Tetap.
 
6.    Pegawai Honor
Secara umum tidak ada pengertian mengenai Pegawai Honor, untuk kepentingan penulisan artikel ini, kami mengasumsikan Pegawai Honor yang anda maksud adalah Pegawai Honor di lingkungan pemerintahan/pegawai negeri. Istilah yang digunakan oleh peraturan perundangan, dalam hal ini Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 2005 tentang Pengangkatan Tenaga Honorer Menjadi Pegawai Negeri Sipil (“PP 48/2005”), adalah “Tenaga Honorer”.
 
Menurut Pasal 1 angka 1 PP 48/2005, tenaga honorer adalah seseorang yang diangkat oleh Pejabat Pembina Kepegawaian atau Pejabat lain dalam pemerintahan untuk melaksanakan tugas tertentu pada instansi pemerintah atau yang penghasilannya menjadi beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara atau Anggaran Pendapatan Belanja Daerah.
 
II. Apakah dimungkinkan sebuah Yayasan (sekolah) dapat berubah status menjadi perusahaan?
 
Satu hal yang menjadi pembeda antara Yayasan dengan Perusahaan (dalam hal ini Perseroan Terbatas - “PT”) adalah karakteristik tujuannya. Yayasan memiliki tujuan di bidang sosial, agama, dan kemanusiaan. Sedangkan PT adalah badan usaha.
 
Dari perbedaan tersebut, dapat kita simpulkan bahwa tidak dimungkinkan Yayasan berubah menjadi PT. Namun, dalam praktek dapat dijumpai ada PT yang dalam akta pendiriannya dinyatakan bahwa PT tersebut merupakan kelanjutan dari Yayasan.
 
Seluruh aset dan kewajiban Yayasan tersebut juga dialihkan pada PT, termasuk izin-izin yang pernah diberikan oleh instansi berwenang juga beralih. Hal ini dimungkinkan mengingat terdapat keterangan dalam anggaran dasar PT yang menunjukkan bahwa PT tersebut kelanjutan dari Yayasan.
 
Mengenai yayasan yang menaungi sekolah, karakteristiknya adalah nirlaba sedangkan sebuah PT karakteristiknya adalah mencari laba. Dua hal tersebut saling bertolak belakang. Dengan demikian sebuah yayasan yang menaungi sekolah tidak dapat dialihkan aset, kewajiban serta izin-izinnya kepada sebuah PT.
 
Terima kasih.
 
Dasar Hukum:

 
Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter sumber@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4f750cc51c755/lt4f75611655952.jpg

3963 hits
Di: Ilmu Hukum
sumber dari: Legal 1O1
http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png

Prosedur Memasukkan Aset Pribadi sebagai Aset PT

Senin, 16 Desember 2013
Pertanyaan:
Prosedur Memasukkan Aset Pribadi sebagai Aset PT
Saya telah membuat akta pendirian PT dan sedang menunggu pengesahan di Kementrian Hukum dan HAM. Akta pendiriannya telah saya pegang untuk keperluan pembuktian pada perusahaan rekanan, tetapi perusahaan rekanan saya meminta agar mobil saya dan aset-aset yang lain dimasukkan dalam aset perusahaan dengan membuat surat keterangan aset perusahaan di Notaris. Hal tersebut saya bersedia lakukan, akan tetapi: 1. Apakah Notaris berwenang membuat surat tersebut tanpa melakukan perubahan akta dalam hal inbreng (pemasukan barang sebagai modal perusahaan)? 2. Bagaimana bentuk surat tersebut dan apakah aset mobil saya dapat saya masukkan sebagai aset perusahaan di luar modal yang tertera dalam akta pendirian? Terima kasih.
dude007
Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4eddd7528cbe1/lt50c7006c988b1.jpg
PT (Perseroan Terbatas) merupakan persekutuan modal, di mana harta PT terpisah dari harta pribadi pemegang saham. Sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 34 Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (“UU PT”), para pendiri/calon pemegang saham PT menyetorkan modalnya dalam bentuk: uang tunai, aset, maupun good will (kecakapan/nama baik).
 
Bila pemegang saham menyetorkan modal dalam bentuk aset pribadinya ke dalam harta kekayaan PT, maka hal tersebut harus diperhitungkan dengan sejumlah saham. Perbuatan hukum dimaksud disebut sebagai: “inbreng”. Atas setoran berupa aset dimaksud, selanjutnya harus dilakukan balik namanya dari semula atasnama pemegang saham menjadi ke atas nama PT.
 
Jika Bapak memasukkan mobil dan aset-aset pribadi lainnya, maka Bapak melepaskan kepemilikan harta tersebut untuk sepenuhnya menjadi harta kekayaan PT. Untuk proses penyetoran modal dalam bentuk aset, jika tidak dilakukan pada waktu pendirian PT, maka harus dilakukan perubahan anggaran dasar dan mengubah komposisi kepemilikan saham Bapak dalam PT dimaksud. Berdasarkan Pasal 41 ayat (1) UU PT, penambahan modal harus melalui mekanisme Rapat Umum Pemegang Saham (“RUPS”).
 
Penambahan modal mengakibatkan prosentase kepemilikan saham berubah, hal itu harus dicantumkan dalam akta perubahan anggaran dasar, dan perbuatan hukum ini harus diberitahukan ke Kementerian Hukum dan HAM untuk dicatat dalam daftar perseroan (Pasal 42 ayat (3) UU PT).
 
Kembali ke pertanyaan Bapak, berdasarkan Pasal 21 ayat (4) UU PT, Notaris berwenang membuat surat tersebut, tapi bukan Surat Keterangan Aset Perusahaan, melainkan Akta Perubahan Anggaran Dasar mengenai penambahan modal yang telah disetujui dalam RUPS, untuk kemudian Notaris akan memberitahukan ke Kementrian Hukum dan HAM, dengan syarat, badan usaha yang Bapak dirikan telah mendapatkan statusnya sebagai badan hukum Perseroan Terbatas.
 
Dalam hal PT masih dalam proses pengesahan, bisa ditanyakan ke Notarisnya sudah sampai di mana proses pendaftarannya pada Sistem Administrasi Badan Hukum pada Kementerian Hukum dan HAM. Jika sudah dalam posisi Tidak Keberatan Menteri, sebaiknya menunggu SK Menteri keluar, baru dilakukan RUPS untuk mengubah anggaran dasar dan pelaksanaan inbreng atas aset-aset dimaksud. Karena jika dilakukan di tengah jalan, akan menghambat proses SK Menteri. Namun, jika masih dalam proses entry data DIAN-1, bisa dilakukan permohonan pembuatan akta perubahan/perbaikan yang mengubah tentang setoran modal dimaksud.
 
Untuk lebih jelasnya, bisa dibaca di buku saya yang berjudul : “Kiat Cerdas, Mudah dan Bijak Dalam Mendirikan Badan Usaha” (Kaifa, 2010).
 
Demikian, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
    
Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter sumber@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4f266c719020a/lt4f2769f14f281.jpg

9873 hits
Di: Hukum Perusahaan
sumber dari: Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn.
http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png

Kamis, 02 Oktober 2014

Tanah Negara Bersertifikat sebagai Jaminan Hak Tanggungan

Kamis, 04 September 2014
Pertanyaan:
Tanah Negara Bersertifikat sebagai Jaminan Hak Tanggungan
Kepada bapak/ibu, saya berencana merenovasi rumah saya sendiri dengan cara melakukan pinjaman di bank dengan jaminan sertifikat rumah. Adapun rumah saya saat ini adalah milik negara, namun sudah diatasnamakan saya alias sudah mendapat sertifikat hak milik dari BPN dan atas nama saya. Yang ingin saya tanyakan apakah bisa saya mengajukan pinjaman ke bank dengan jaminan sertifikat rumah tersebut? Demikian pertanyaan dari saya, terima kasih.
Sicalu
Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4eddd7528cbe1/lt50c7006c988b1.jpg
Tanah Negara jenis tertentu yang sudah diajukan permohonannya menjadi milik perorangan, setelah membayar sejumlah uang pemasukan ke Negara dan dapat disertifikatkan menjadi sertifikat Hak Milik atas nama perorangan, sudah menjadi milik dari pemohon yang terdaftar namanya dalam sertifikat dimaksud.
 
Jika sudah memiliki sertifikat dengan status Hak Milik, maka tanah tersebut bukan lagi merupakan tanah negara. Karena dalam hukum pertanahan, Hak Milik merupakan hak yang terpenuh dan terkuat diantara hak-hak lainnya (misalnya hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai dll).
 
Kembali ke pertanyaan Anda, tentu saja bisa. Anda bisa mengajukan pinjaman untuk merenovasi rumah dengan jaminan sertifikat yang Anda miliki, apalagi saat ini ada beberapa bank yang menyediakan jenis kredit khusus untuk renovasi rumah.
 
Karena syarat agar suatu hak atas tanah dapat dijaminkan dan dibebani dengan Hak Tanggungan, sesuai dengan Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, salah satunya adalah Hak Milik.
 
Demikian, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter sumber@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4f266c719020a/lt4f2769f14f281.jpg

1760 hits
Di: Pertanahan & Perumahan
sumber dari: Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn
http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png

Keberlakuan Akta yang Dibuat oleh Camat Jika Camat Dimutasi

Jumat, 05 September 2014
Pertanyaan:
Keberlakuan Akta yang Dibuat oleh Camat Jika Camat Dimutasi
Bagaimanakah akibat hukum terhadap akta yang telah dibuat oleh camat selaku PPAT, jika camat terkena mutasi jabatan? Mohon jawabannya.
sutrisno prayoga
Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4eddd7528cbe1/lt50c7006c988b1.jpg
Dalam Pasal 2 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PP 37/1998”), dijelaskan bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
 
Perbuatan hukum tersebut terdiri dari: (lihat Pasal 2 ayat (2) PP 37/1998)
a.    jual beli;
b.    tukar menukar;
c.    hibah;
d.    pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
e.    pembagian hak bersama;
f.     pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
g.    pemberian Hak Tanggungan;
h.    pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan
 
PPAT itu sendiri terdiri dari:
1.    PPAT yang telah lulus ujian pendidikan spesialis kenotariatan dan pertanahan dan telah lulus ujian nasional yang diadakan oleh Badan Pertanahan Nasional. Biasanya PPAT ini yang juga berprofesi sebagai notaris (Pasal 1 angka 1 juncto Pasal 6 PP 37/1998).
2.    PPAT Sementara, yaitu pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT. Biasanya pejabat Pemerintah ini adalah Camat atau Kepala Desa (Pasal 1 angka 2 juncto Pasal 5 ayat (3) huruf a PP 37/1998).
3.    PPAT Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu (Pasal 1 angka 3 juncto Pasal 5 ayat (3) huruf b PP 37/1998).
 
PPAT dilarang membuat akta, apabila PPAT sendiri, suami atau istrinya, keluarganya sedarah atau semenda, dalam garis lurus tanpa pembatasan derajat dan dalam garis ke samping sampai derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan, baik dengan cara bertindak sendiri maupun melalui kuasa, atau menjadi kuasa dari pihak lain (Pasal 23 ayat (1) PP 37/1998).Di daerah kecamatan yang hanya terdapat seorang PPAT yaitu PPAT Sementara dan di wilayah desa yang Kepala Desanya ditunjuk sebagai PPAT Sementara, Wakil Camat atau Sekretaris Desa dapat membuat akta untuk keperluan pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada Pasal 23 ayat (1) PP 37/1998 setelah mengucapkan sumpah jabatan PPAT didepan PPAT Sementara yang bersangkutan (Pasal 23 ayat (2) PP 37/1998).
 
Akta yang telah dibuat oleh camat selaku PPAT Sementara tetap sah dan mengikat sepanjang dibuat dengan mengikuti aturan dan perundang-undangan yang berlakuKarena camat membuat akta tersebut bukan dalam kapasitasnya sebagai pribadi, tetapi dalam jabatannya sebagai camat dalam periode tertentu untuk wilayah kecamatan tertentuDengan demikian jika dalam periode berikutnya ia dimutasi ke kecamatan lain, maka semua produk hukum yang ia hasilkan dalam periode jabatannya tersebut adalah sah dan mengikat sepanjang sesuai dengan aturan yang berlaku.
 
Demikian, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter sumber@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4f266c719020a/lt4f2769f14f281.jpg

2098 hits
Di: Pertanahan & Perumahan
sumber dari: Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn.
http://www.iconspedia.com/uploads/12789365491822702177.png