Selasa, 25 September 2012

PERBEDAAN TANAH (HGB) DAN (HM)

PENGETAHUAN HUKUM: PERBEDAAN TANAH HAK GUNA BANGUNAN (HGB) DAN HAK MILIK (HM)

PENGETAHUAN HUKUM:
PERBEDAAN TANAH HAK GUNA BANGUNAN (HGB) DAN HAK MILIK (HM)
Oleh Herlindah, SH, M.Kn
PENDAHULUAN
Rumah atau tempat tinggal adalah salah satu kebutuhan primer kita sebagai manusia. Tanpa rumah atau tempat tinggal maka kita tidak mungkin bisa hidup dan tumbuh seperti sekarang ini. Di sanalah kita melakukan aktifitas sehari-hari bersama keluarga kita. Anak-anak bisa beristirahat, belajar dan bermain di rumah dengan harapan kelak mereka akan menjadi manusia yang utuh sebagai manusia.
Memilih tempat tinggal adalah salah satu bagian terpenting dalam hidup kita. Apakah memilih di kampung halaman sendiri atau kah harus merantau? Apakah di pemukiman penduduk biasa ataukah di perumahan? Kontrak atau beli sendiri? Tunai atau kredit? Ini semua adalah pertanyaan-pertanyaan yang harus dijawab baik karena mempunyai banyak pilihan atau memang karena tidak ada pilihan lain sama sekali alias terpaksa.
Saat ini iklan perumahan ada di mana-mana dengan berbagai kemasan menarik seperti mendapat hadiah motor, TV cable berlangganan, akses internet gratis dan lain-lain. Namun dibalik itu semua, sesungguhnya ada hal-hal yang jauh harus diperhatikan selain hadiah-hadiah itu, diantaranya luas tanah dan bangunan, kualitas bangunan, dan status hak atas tanahnya.
Untuk luas tanah dan bangunan di dalam praktek biasanya tidak ada masalah. yang menjadi masalah adalah kualitas bangunan antara yang ditawarkan/digambarkan sering tidak sama dengan hasil yang diberikan. Atap yang bocor, tembok yang retak-retak, kunci pintu yang rusak dan sebagainya. Sedangkan untuk status hak atas tanahnya, mungkin sebagian dari kita ada yang menganggapnya sebagai hal penting dan utama namun mungkin ada juga yang menganggapnya sebagai masalah biasa. Pertanyaan standar yang diajukan jika kita akan membeli tanah dan rumah biasanya hak Milik atau Bukan? Sudah bersertifikat atau belum?
Bila kita perhatikan di setiap famlet atau leaflet iklan pemasaran perumahan, di dalamnya terdapat informasi mengenai status tanah dengan melihat nama sertifikat yang akan didapat apakah SHM atau SHGB. SHM=Sertifikat Hak Milik dan SHGB=Sertifikat Hak Guna Bangunan. Pada masyarakat awam, mungkin lebih memahaminya bahwa SHM harga jualnya kelak akan lebih tinggi dari pada SHGB. Namun tahukah kita bahwa sesungguhnya kedua status ini tidak hanya memiliki perbedaan pada nilai jualnya kelak akan tetapi lebih dari itu. Karena itu, alangkah baiknya jika kita mencoba memahami apakah sebenarnya perbedaan antara HGB dan Hak Milik.
PEMBAHASAN
Hak-hak Penguasaan Atas Tanah
Berdasarkan pasal 33 ayat (3) UUD 1945 Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Menurut kamus besar Bahasa Indonesia, tanah adalah (1) permukaan bumi; (2) keadaan bumi di suatu tempat; (3) permukaan bumi yang diberi batas; (4) bahan-bahan dari bumi (pasir, cadas, aspal dan sebagainya). Oleh karena itu tanah sebagai permukaan bumi dikuasai oleh Negara. Meskipun Negara dinyatakan mengusai tanah, namun pengertiannya bukanlah sebagai pemilik tanah. Negara tidak berhak untuk memperjual belikan tanah sebagaimana pemilik tanah pada umumnya.
Bagaimana cara Negara menguasai tanah? Caranya yaitu dengan:
  1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan tanah;
  2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan tanah; dan
  3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum mengenai tanah.
Dasar pengaturan tentang tanah ini dirumuskan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Di dalam peraturan ini, ditentukan bermacam-macam hak penguasaan atas tanah yang tersusun dalam jenjang tata susunan atau hierarki sebagai berikut:
  1. Hak Bangsa Indonesia;
  2. Hak Menguasai dari Negara;
  3. Hak ulayat masyarakat-masyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya masih ada;
  4. Hak-hak individual:
Hak-hak atas tanah:
-Primer (Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan hak Pakai yang diberikan langsung oleh Negara)
-Sekunder (Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh pemilik tanah, Hak Gadai, Hak Usaha bagi hasil, Hak Menumpang, Hak sewa dan lainnya)
Wakaf
Hak Jaminan atas tanah: hak tanggungan

Perbedaan Hak Guna Bangunan dan Hak Milik


Sebelum bicara perbedaan, perlu diketahui mengenai persamaan keduanya terlebih dahulu. Persamaannya, baik HGB maupun HM keduanya adalah status hak atas tanah yang diperbolehkan untuk dimiliki oleh individu/perorangan dan Badan Hukum. Hanya saja untuk HM, dibatasi dengan badan hukum tertentu saja, kedua hak ini dapat dijadikan jaminan hutang.
Tabel Perbedaan HGB dan HM
Perbedaanp
HGB
HM
Pengertian
hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah Negara atau milik orang lain hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
Subjek yang boleh menjadi pemegang (a) WNI (b) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. (1) WNI (2) badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah (3) Orang asing yang memperoleh karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, wajib melepaskan hak dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika lewat waktu maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak yang membebaninya tetap berlangsung.
Objek tanah
(a) Tanah Negara; (b) Tanah Hak Pengelolaan; dan (c) Tanah Hak Milik.
Tanah Negara
Dasar pemberian hak
HGB atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. HGB atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. HGB atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Menurut hukum adat, penetapan pemerintah dan ketentuan undang-undang
Kewajiban Pemegang
membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus;
Memelihara dengan baik tanah untuk kelestarian lingkungan dan tidak mentelantarkan tanahnya
Hak Pemegang
menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.
Menguasai dan mempergunakannya
Peralihan
jual beli; tukar menukar; penyertaan dalam modal; hibah; pewarisan. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik yang bersangkutan.
Bisa semua kecuali dilarang oleh peraturan perundang-undangan
Hapusnya Hak
berakhirnya jangka waktu dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak atau tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap; dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
dicabut berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 (melebihi batas maksimum). Ditelantarkan. tanahnya musnah;
Tanahnya jatuh kepada Negara, karena pencabutan hak, penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya, ditelantarkan dan tidak memenuhi syarat sebagai pemilik
Tanahnya musnah
Bila dilihat dari perbedaan keduanya di atas, jadi wajar bila kita semua berlomba-lomba untuk meningkatkan hak tanah dari HGB menjadi Hak Milik. Bisa difahami mengapa tanah status hak milik mempunyai harga jual yang lebih tinggi. Sebab, tanah hak milik mempunyai sifat yang istimewa. Turun-menurun artinya dapat beralih dari karena hukum dari seorang pemilik tanah yang meninggal dunia kepada ahli warisnya. Terkuat artinya yang paling kuat diantara hak-hak yang lain. Terpenuh artinya dapat digunakan untuk usaha pertanian dan untuk mendirikan bangunan. Terutama, jangka waktunya yang tidak terbatas.
Sementara HGB, ada jangka waktunya, dapat diwariskan selama jangka waktunya belum berakhir. Sekurang-kurangnya 2 tahun sebelum jangka waktu habis, pemegang hak harus mengajukan permohonan atau pengurusan, jika lewat waktu akibatnya tanah tersebut akan menjadi tanah Negara. Artinya, pemegang hak tidak ada perlindungan sama sekali apabila ternyata ada pihak lain yang telah mengajukan permohona hak dan dikabulkan oleh pemerintah.
Bila jangka waktu berakhir dan pemegang hak tidak mengajukan permohonan perpanjangan hak atau permohonan hak baru (bila sudah melewati masa perpanjangan), maka pemegang hak harus segera menyerahkan mengosongkan tanah dari bagunan di atasnya dan menyerahkan tanah tersebut kepada Negara. Bila masih terdapat bangunan di atasnya maka akan dibongkar paksa dengan biaya si pemegang hak.
HGB dapat diperpanjang atau diperbaharui, hanya jika memenuhi syarat. Untuk HGB di atas tanah Negara, syaratnya (a) tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut; (b) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan (c) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak; (d) tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
HGB atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang HGB setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. HGB atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian HGB baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.
Setelah mengetahui perbedaan HGB dan Hak Milik, dan kita kaitkan dengan status hak atas tanah Perumahan Villa Bukit Tidar Blok E2, hampir semuanya Hak Guna Bangunan. Mengapa demikian? Karena pengembangnya adalah Badan Hukum berbentuk PT (Perseroan Terbatas). Di mana badan hukum ini bukan badan hukum yang ditetapkan yang boleh memiliki hak atas tanah dengan Hak Milik.
Bila tidak ingin direpotkan dengan masalah perpanjangan hak atau perbaruan hak kelak di kemudian hari, maka satu-satunya solusi yaitu dilakukannya peningkatan hak dari HGB menjadi Hak Milik. Tetapi pertanyaannya kemudian, HGB yang kita pegang saat ini berada di atas tanah hak apa? Apakah tanah Negara, tanah hak pengelolaan ataukah tanah hak milik orang/individu? Jawabannya: Mari kita cari tahu jawabannya bersama.
REFERENSI:
Buku
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, 1999
H.Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2002
Peraturan Perundang-undangan
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Dasar-dasar Peraturan Pokok Agraria
Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang penunjukkan badan-badan hukum yang boleh mempunyai Hak Milik atas Tanah

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar