Kamis, 25 April 2013

Cara Menuntut Ganti Rugi atas Tanah Eigendom Verponding

Rabu, 24 April 2013
Pertanyaan:
Cara Menuntut Ganti Rugi atas Tanah Eigendom Verponding
Saya ingin bertanya, tanah saudara saya suratnya berupa eigendom verponding, yang ternyata kini telah dikuasai oleh developer ternama. Untuk meminta ganti rugi atas tanah tersebut, bagaimana prosesnya? Mohon infonya. Terima kasih, Dwi Kartika – Tangerang.
dwi.kartika

Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt50a9f003b637c/lt50a9f0232ec7e.jpg
Sehubungan dengan pertanyaan Anda, mengenai ganti rugi kepada developer (pengembang perumahan) berdasarkan surat eigendom verponding, berikut kami ingin terlebih dahulu menjelaskan beberapa hal yang terkait dengan eigendom verponding dari perspektif peraturan perundang-undangan di bidang agraria. Berdasarkan kamus hukum, yang dimaksud dengan “eigendom” adalah milik mutlak. Sedangkan, yang dimaksud dengan “verponding” adalah harta tetap. Adapun eigendom verponding adalah hak tanah yang berasal dari hak-hak barat.
 
Lebih lanjut, mengenai kedudukan tanah eigendom, maka berdasarkan Bagian Kedua (Ketentuan Konversi), Pasal I Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), disebutkan bahwa hak eigendom atas tanah yang ada saat berlakunya UUPA menjadi hak milik. Ketentuan konversi tersebut berlaku selama pemilik hak eigendom atas tanah tersebut memenuhi persyaratan sebagaimana yang diatur dalam Pasal 21 UUPA. Namun, tidak semua hak eigendom atas tanah selalu dapat dikonversikan menjadi hak milik. Terdapat ketentuan-ketentuan lain yang mengatur konversi hak eigendom atas tanah menjadi hak pakai, hak guna bangunan, maupun hak guna usaha. Untuk itu, Anda dapat melihat Pasal I, II, III, IV dari UUPA. Namun, dalam menjawab pertanyaan Anda, kami berasumsi bahwa eigendom milik saudara Anda adalah eigendom yang dapat menjadi hak milik sesuai dengan UUPA.
 
Berdasarkan Pasal 22 ayat (2) UUPA, dapat diketahui bahwa salah satu terjadinya hak milik adalah karena undang-undang. Sehingga, ketentuan konversi dalam UUPA, yang menentukan bahwa hak eigendom atas tanah sejak berlakunya UUPA menjadi hak milik merupakan salah satu dasar terjadinya hak milik. Meskipun demikian, perlu diperhatikan bahwa Pasal 23 UUPA memberikan suatu pengertian bahwa hak milik, demikian pula setiap peralihannya, hapusnya, dan pembebanannya harus didaftarkan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan. Oleh karena berdasarkan UUPA hak eigendom atas tanah secara hukum menjadi hak milik, maka dapat disimpulkan bahwa hak eigendom atas tanah tersebut pada dasarnya tunduk pada pengaturan dalam Pasal 23 UUPA, yaitu ketentuan yang mengatur mengenai pendaftaran hak milik.
 
Adapun pendaftaran tersebut ditujukan untuk memberikan suatu kepastian hukum, yang meliputi (i) pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah, (ii) pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut, dan (iii) pemberian surat-surat tanda bukti hak, sebagai pembuktian yang kuat. Secara prinsip, pendaftaran tersebut sangat diperlukan. Karena, hak eigendom atas tanah tersebut berasal dari sistem hukum yang masih menggunakan hukum perdata barat, serta hukum agraria yang pada saat itu disusun berdasarkan tujuan dan sendi-sendi dari pemerintah jajahan (konsiderans dari UUPA). Sedangkan, UUPA ditujukan sebagai hukum agraria nasional, yang berbeda dengan sistem hukum perdata barat atau hukum agraria yang berlaku sebelum adanya UUPA. Sehingga, demi kepastian hukum dan perlindungan hukum, tentunya hak eigendom atas tanah perlu untuk didaftarkan. Pengaturan pendaftaran hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama diatur lebih lanjut dalam Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No. 24/1997”).
 
Berdasarkan uraian di atas, maka saudara Anda dapat mengajukan tuntutan ganti rugi. Tuntutan ganti kerugian dapat diajukan melalui (i) gugatan perdata ke pengadilan negeri setempat, (ii) negosiasi antara para pihak, maupun (iii) melalui mediasi yang ditengahi oleh seorang mediator. Tuntutan ganti kerugian melalui gugatan perdata dapat merujuk pada ketentuan Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), dengan alasan bahwa developer telah melakukan penguasaan tanah secara melawan hukum. Namun, yang dapat menjadi permasalahan adalah apabila ternyata developer memiliki dasar penguasaan tanah berdasarkan sertifikat tanah. Nantinya, hal ini dapat menjadi perdebatan di pengadilan.
 
Dalam hal developer telah memiliki sertifikat hak atas tanah, maka tentunya peraturan perundang-undangan di bidang agraria memberikan suatu perlindungan hukum terhadap developer tersebut. Terlebih lagi, berdasarkan ketentuan dalam PP No. 24/1997, data fisik dan data yuridis dari tanah yang didaftarkan wajib untuk diumumkan sebelum penerbitan sertifikat. Adapun, dalam jangka waktu pengumuman tersebut, setiap orang diberikan kesempatan untuk mengajukan keberatan. Hal lain yang perlu diperhatikan adalah kadaluwarsanya suatu penuntutan atas penerbitan suatu sertifikat dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat sebagaimana yang diatur dalam Pasal 32 ayat (2) PP No. 24/1997. Sehingga, pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah tidak dapat lagi mengajukan suatu penuntutan.
 
Demikian jawaban ini kami sampaikan. Atas perhatian dan kerja samanya, kami ucapkan terima kasih.
 
Dasar hukum:
 
Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4fa8cc5480d4a/lt4fa8e8976b632.jpg

804 hits
Di: Pertanahan & Perumahan
sumber dari: Leks&Co

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar