Selasa, 07 Mei 2013

REFRESHING TTG AKTA-AKTA PPAT

AKTA-AKTA PPAT

8. AKTA PEMBERIAN HGB/HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK

Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik dapat dibuat manakala apabila ada kehendak dari seorang pemilik tanah dengan status hak milik untuk memberikan hak guna bangunan/hak pakai kepada orang lain yang meminta diterbitkannya HGB/Hak Pakai diatas tanah hak milik nya tersebut. Dengan dibuatnya dan ditandatanganinya akta tersebut maka, sejak saat itulah muncul HGB/Hak Pakai didalam kawasan tanah hak milik, namun tanah hak milik tersebut masih tetap ada. Sehingga atas hal tersebut setelah sertipikatnya didaftarkan di kantor Pertanahan setempat terbitlah 2 (dua) sertipikat yaitu seripikat Hak Milik (sebagai kepemilikan awal) dan sertipikat HGB/ Hak Pakai atas tanah hak milik. Kepemilikan atas HGB/Hak Pakai tersebut tidak kekal seperti kepemilikan hak milik. Atas kepemilikan HGB/Hak Pakai tersebut hanya bersifat sementara (memiliki jangka waktu) dimana kepemilikan hanya sepanjang waktu yang diperjanjikan dalam akta Pemberian hak. (menurut PP 40/1996 maksimal 30 tahun). Atas kepemillikan HGB/Hak Pakai diatas tanah Hak Milik tersebut tidak dapat diperpanjang melainkan hanya dapat diperbaharui dengan cara membuat akta pemberian HGB/Hak Pakai yang baru dihadapan PPAT. Mengenai hal tersebut maka, pajak Pph dan BPHTB yang dikenakan pun sama seperti pertama kali dibuatnya akta tersebut.

7. SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)


SKMHT adalah akta pemberian kuasa khusus untuk membuat APHT. Berdasarkan penjelasan umum dalam Undang-Undang Hak Tanggungan dijelaskan pada asasnya APHT wajib ditandatangani oleh pemberi hak tanggungan, namun bila karena sesuatu sebab yang menyebabkan ia tidak bisa hadir untuk menandatangani APHT maka ia wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan SKMHT yang berbentuk akta otentik. Dalam hal ini pejabat yang ditunjuk untuk membuat SKMHT adalah notaries dan PPAT.
SKMHT dibuat guna menjembatani dalam perwujudan pembuatan APHT dikemudian hari, hal ini dikarenakan biasanya pada prakteknya pada saat itu APHT belum dapat dibuat sehingga SKMHT lah yang dibuat lebih dahulu, misalnya saja pada saat pembuatan Akta Perjanjian Kredit seharusnya dilanjutkan dengan pembuatan APHT namun karena sertipikat sedang dalam proses balik nama atau sedang dalam proses roya menyebabkan APHT tidak dapat dibuatkan saat itu. Apabila Kreditur setuju maka dibuatkan saja Akta Perjanjian Kredit dan SKMHT terlebih dahulu kemudian APHT nya akan dibuatkan dikemudian hari yaitu setelah proses balik nama atau proses roya selesai. Dalam pembuatan SKMHT yang harus diperhatikan oleh Kreditur adalah adalah masa berlakunya SKMHT karena SKMHT gugur demi hukum apabila masa berlakunya berakhir. Oleh sebab itulah, disarankan agar PPAT yang bersangkutan dapat membuat daftar atau catatan khusus tentang semua SKMHT yang dibuatnya sehingga akan mempermudah PPAT tersebut untuk mengontrol kapan berakhirnya masa berlaku SKMHT yang dibuat nya tersebut.
 
6. AKTA PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN (APHT)


Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) adalah akta PPAT yang memuat mengenai pemberian Hak Tanggungan kepada Kreditur sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.
APHT tidak selalu didasarkan atau didahului dengan pembuatan SKMHT. 
APHT adalah perjanjian asesoir/ikutan, yang merupakan perjanjian pokok adalah Perjanjian Hutang atau Perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang piutang. Biasanya dalam praktik sehari-hari perjanjian hutang dapat berwujud dan berjudul : Perjanjian Kredit, Perjanjian Hutang Pengakuan Hutang atau judul yang lainnya.
Perjanjian APHT merupakan perjanjian antara pemberi hak tanggungan yang dalam hal ini belum tentu adalah Debitur, dengan penerima hak tanggungan yang dalam hal ini adalah Kreditur dalam Perjanjian Kredit. Karena APHT adalah perjanjian assesoir maka PPAT baru dapat dan boleh membuatkan APHT bila perjanjian pokoknya sudah dibuat. PPAT yang bersangkutan harus memastikan bahwa perjanjian pokok telah ditandatangani oleh Debitur dan Kreditur sebelum dibuatnya APHT, terutama bila perjanjian tersebut dibuat dibawah tangan. PPAT dilarang untuk membuatkan APHT apabila dalam perjanjian pokok tidak ada janji untuk itu, walaupun antara para pihak telah saling setuju. Hal ini karena telah diatur dalam UUHT. Bila para pihak telah saling sepakat untuk membuat APHT namun dalam perjanjian pokoknya tidak ada perjanjian untuk itu maka jalan keluarnya adalah dengan membuat akta perubahan atas Perjanjian Pokok yang isinya menambah satu (atau lebih) pasal tentang adanya janji pemberian Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang debitur, setelah itu barulah PPAT dapat membuatkan APHT nya.
APHT merupakan akta yang mengakibatkan timbulnya pembebanan bukan hak atas tanah, bukan dan tidak menyebabkan terjadinya peralihan hak. Adapun janji-janji yang dibuat dalam APHT, antara lain:
1.      Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan obyek hak tanggungan,
2.     Janji yang memberi kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk mengelola obyek hak
     tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri,
3.     Janji bahwa pemegang Hak tanggungan pertama (peringkat pertama) mempunyai hak untuk menjual atas  
     kekuasaan sendiri obyek hak tanggungan apabila debitur cedera janji,
4.     Janji bahwa pemberi hak tanggungan akan mengosongkan obyek hak tanggungan pada waktu eksekusi
     hak tanggungan.
Adapun warkah yang harus dilengkapi dalam pembuatan APHT oleh PPAT, yaitu :
1.      Surat pengantar dari PPAT kepada bank dari debitur,
2.      Permohonan HT oleh Bank,
3.      Bukti pembayaran pengecekan sertipikat,
4.      KTP, Kartu Keluarga, Akta Perkawinan,
5.      SKMHT (bila didahului dengan SKMHT),
6.      Sertipikat tanah asli,
7.      Sertipikat HT,
8.      Bukti pembayaran HT ke BPN RI yang termasuk dalam PNBP
Setiap pembuatan APHT harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat selambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah Akta dibuat.
Perlu diketahui juga bahwa dalam hal didahului dengan SKMHT maka untuk kuasa menjual tidak boleh bersamaan pada saat turunnya Perjanjian Kredit melainkan apabila terjadi wanprestasi baru dapat dibuatkan kuasa menjual nya (kompromise)

5. AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA (APHB)

Dalam pembuatan Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) tidak selalu diikuti dengan pemecahan tanah.
Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) dibuat manakala ada sebidang tanah yang kepemilikannya adalah milik bersama dari beberapa orang, kemudian akan dibuat menjadi milik satu orang atau lebih (namun jumlah pemiliknya menjadi lebih sedikit daripada jumlah pemilik semula) namun, yang nantinya jadi pemilik hak atas tanah tersebut adalah termasuk pemilik semula.
Kepemilikan atas tanah tersebut dapat terjadi karena :
1.      Peristiwa hukum, misalnya saja : karena terjadinya pewarisan dan karena terjadinya perkawinan.
2.      Karena keinginan bebas dari mereka yang ingin bersama-sama memiliki hak atas tanah.
Satu APHB dapat memuat satu atau beberapa bidang tanah sekaligus, satu APHB juga dapat memuat beberapa letak bidang tanah dibeberapa wilayah kerja PPAT. Dalam hal bidang tanah terletak pada beberapa daerah maka, pembuatan APHB dapat dipilih akan dibuat di PPAT didaerah kerja mana yang dipilih oleh kesepakatan para pihak. Namun, atas blankonya nanti diberikan kepada masing-masing wilayah kerja PPAT dimana bidang tanah tersebut masing-masing berada. Proses selanjutnya sama dengan akta lainnya. Namun untuk pajak terdapat pengecualian pembayaran PPh yang apabila bagi orang pribadi yang mempunyai penghasilan dibawah PTKP yang melakukan pengalihan hak atas tanahdan atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp. 60.000.000,- dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah. Selain itu, ada juga pengurangan pada BPHTB yang apabila atas permohonan wajib pajak dapat diberikan dalam hal : tanah dan atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan antara lain untuk panti asuhan, panti jompo, rumah yatim piatu, sekolah yang tidak ditujukan mencari keuntungan, rumah sakit swasta milik institusi pelayanan sosial masyarakat. Pengurangannya yaitu 50% dari yang seharusnya dibayarkan.
 
4. AKTA PEMASUKAN DALAM PERUSAHAAN (APDP)

Akta Pemasukan Dalam Perusahaan (Imbreng) dapat dibuat manakala ada seseorang yang ingin memiliki sejumlah saham yang dikeluarkan dari portofolio PT dengan cara menyetorkan / menyerahkan hak atas tanah miliknya untuk menjadi milik PT. maka, yang disetorkan untuk menjadi milik PT bukanlah uang, melainkan adalah hak atas tanah.
Dengan ditandatangani nya akta pemasukan dalam perusahaan maka, sejak saat itulah tanah tersebut menjadi milik PT. akta tersebut tetap harus didaftarkan ke kantor pertanahan setempat guna dicatatkan kepemilikannya. Demikian juga, dengan saham yang diperoleh atas pemasukan tersebut harus dilaporkan ke Kementerian Hukum dan HAM untuk dicatatkan kepemilikannya. Dalam akta ini terdapat persamaan dengan akta tukar menukar yaitu dalam satu blanko akta dapat memuat untuk beberapa bidang tanah sekaligus yang ditukarkan dengan saham. Atas beberapa bidang tanah tersebut pun dapat untuk dibeberapa wilayah kerja PPAT yang berbeda-beda.
Dalam hal persiapan pembuatan akta pemasukan dalam perusahaan syarat yang harus diperhatikan, yaitu mengenai akta pendirian PT dan bukti pengesahannya, Akta Perubahan Anggaran Dasar PT (biasanya perubahan untuk pertama kalinya dan yang terakhir kalinya), serta syarat lainnya yang diperlukan, misalnya surat persetujuan komisaris/RUPS, atau surat kuasa. Dalam hal pajak untuk akta pemasukan dalam perusahaan maka, tetap dikenakan Pph dan BPHTB

3. AKTA TUKAR MENUKAR


Akta tukar menukar dibuat oleh PPAT manakala terjadi kejadian dimana ada 2 (dua) orang yang sama-sama memiliki sebidang hak atas tanah satu sama lain menginginkan untuk saling menukar hak atas tanah yang mereka miliki sehingga keduanya dapat menghadap PPAT untuk membuat akta tukar menukar. Maka, dalam hal ini dapat disimpulkan dalam perjanjian tukar menukar adanya pertukaran antara hak milik atas tanah dengan hak atas tanah.
Dengan adanya akta tukar menukar maka pada detik ditanda tanganinya akta tukar menukar, hak atas tanah dari kedua beleh pihak telah ditukar antara satu sama lain. Namun, dalam tukar menukar tidak serta merta terjadinya tukar menukar antara sebidang tanah, dalam tukar menukar dapat pula dilakukan dengan pemberian kompensasi berupa sejumlah uang kepada pihak lainnya, dalam hal terjadinya kompensasi maka, nilai kompensasi harus dicantumkan dalam blanko akta tukar menukar tersebut. Dalam tukar menukar juga tidak semata-mata hanya satu tanah yang ditukarkan dengan satu tanah. Namun, dalam tukar menukar dapat pula untuk lebih dari satu bidang hak atas tanah. Dalam artian tukar menukar dapat dilakukan untuk beberapa bidang tanah sekaligus apabila kedua pihak tersebut sepakat. Untuk beberapa hak atas tanah cukup dimuat dalam satu blanko akta tukar menukar saja, hal ini berbeda dengan akta jual beli dan hibah yang hanya membolehkan satu hak atas tanah untuk setiap satu akta yang dibuat. Untuk pajak yang dikenakan sama saja seperti 2 kali akta jual beli yang mana kedua belah pihak sama-sama diharuskan membayar Pph dan BPHTB
 
2. AKTA HIBAH


Akta Hibah dibuat oleh PPAT manakala terjadi perbuatan hukum dimana Pihak Pertama memberikan suatu hak atas tanah kepada Pihak Kedua secara cuma-cuma. yang dimaksud cuma-cuma disini berarti tanpa adanya pembayaran, sehingga dalam Akta Hibah tidak terdapat pencantuman harga seperti pada akta jual beli. Pada praktik sehari-hari seringnya ditemui bahwa akta hibah paling banyak dibuat atas permintaan orang tua yang ingin menghibahkan hak atas tanah kepada anak atau cucunya, hibah kepada seseorang yang tidak mempunyai hubungan darah sama sekali jarang ditemui dalam praktik. Namun, dalam hibah biasanya juga terdapat risiko, guna menghindari risiko tersebut atau setidaknya untuk mengecilkan kemungkinan tuntutan hokum dikemudian hari maka, biasanya dlam praktik pembuatan Akta PPAT sebaiknya meminta tambahan persyaratan yaitu pernyataan dari calon ahli waris pemberi hibah yang menyatakan bahwa mereka mengetahui serta menyetujui hibah tersebut sehingga berjanji tidak akan menuntut apapun dikemudian hari. Jenis hak atas tanah yang dapat dibuatkan Akta Hibah oleh PPAT sama seperti pada Akta Jual Beli.

Akta Hibah juga termasuk dalam jenis Partij Acte (Partai Akta), dimana PPAT hanya menuangkan apa yang dijelaskan dan diakui oleh para pihak ke dalam akta yang dibuatkannya. PPAT harus tetap melakukan penghati-hatian dalam pembuatan Akta nya, misalnya PPAT harus minta ditunjukkan bukti kepemilikan nya, misalnya sertipikat aslinya. Selain itu, PPAT juga harus meminta bukti tertulis berupa surat persetujuan yang menyebutkan bahwa pemberi hibah menerangkan bahwa calon ahli warisnya telah menyetujui hibah tersebut. Para pihak dalam pembuatan Akta Hibah tetap dikenakan pajak masing-masing yaitu PPh dan BPHTB. Namun, ada pengecualian dalam hal hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan satu derajat tidak dikenakan pajak PPh. Selain itu, untuk pajak BPHTB terdapat juga pengurangan pembayaran BPHTB yang apabila atas permohonan wajib pajak, dapat diberikan pengurangan BPHTB dalam hal wajib pajak orang pribadi yang menerima hibah dari orang pribadi yang mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah. Atas pengurangan tersebut sebesar 50% dari yang seharusnya dibayar. Setelah pembayaran pajak dan atas pembayaran pajak tersebut telah di validasi oleh kantor pajak, maka blanko Akta Hibah dapat segera diisi oleh PPAT dan ditandatangani oleh para pihak yaitu yang memberi hibah dan yang menerima hibah, disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan PPAT.

1. AKTA JUAL BELI

    Akta jual beli dibuat oleh PPAT manakala terjadi kesepakatan perjanjian jual beli terhadap sebidang hak milik atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun antara Pihak Penjual dengan Pihak Pembeli.
    Dalam perjanjian jual beli adanya pertukaran hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Akibat hukum yang terjadi dengan ditandatanganinya Akta Jual Beli adalah bahwa sejak saat itulah hak atas tanah menjadi milik pembeli dan uang yang dibayarkan oleh pembeli menjadi milik penjual. Pertukaran kepemilikan antara penjual dan pembeli tersebut terjadi bersamaan pada saat ditandatanganinya Akta Jual Beli. 
    Pada blanko Akta Jual Beli mengharuskan harga jual beli sudah dibayar lunas pada saat ditandatanganinya Akta tersebut. Maka, dapat disimpulkan bahwa peralihan hak atas tanah bukan terjadi pada saat sertipikat hak atas tanah sudah berganti nama menjadi nama pembeli, melainkan pada saat ditanda tanganinya Akta Jual Beli. Atas hal tersebut maka, tentunya pembeli sudah boleh menikmati sepenuhnya apa yang dibelinya sebagai miliknya sendiri. Obyek dalam Akta Jual Beli dapat berupa sebidang tanah kosong namun dapat juga berikut dengan bangunan yang berdiri diatasnya. 
Adapun jenis Hak atas tanah yang dapat dibuatkan Akta Jual Beli oleh PPAT, yaitu :
-          Hak Milik
-          Hak Guna Bangunan
-          Hak Pakai
-          Hak Guna Usaha
Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT ini termasuk dalam jenis Partij Acte (Partai Akta) yang mana akta tersebut dibuat oleh para pihak dihadapan PPAT, bukan PPAT yang membuat berdasarkan kewenangan yang ada padanya, oleh karenanya PPAT hanya menuangkan apa yang dijelaskan dan diakui oleh para pihak ke dalam akta yang dibuatkannya. Atas kebenaran yang disampaikan oleh para pihak adalah tanggung jawab para pihak itu sendiri bukan tanggung jawab PPAT. Namun, hendaknya PPAT dapat bersikap hati-hati
dalam pembuatan akta, termasuk pula dalam menerima keterangan-keterangan yang diberikan oleh para  
pihak.
      Sebelum Akta dibuat, PPAT meminta penjual dan pembeli mengumpulkan dahulu syarat-syarat yang diperlukan, antara lain :
1.      KTP suami dan istri baik penjual maupun pembeli
2.      Akta Nikah bagi yang telah menikah
3.      Kartu Keluarga penjual dan pembeli
4.      PBB dan bukti bayarnya
5.      Sertipikat asli (untuk pengecekan)
6.      NPWP penjual dan pembeli (untuk jual beli yang nilainya Rp. 60.000.000,- keatas)
7.      Syarat-syarat lain yang diperlukan, misalnya surat kuasa menjual (bila dikuasakan).
Selain persyaratan tersebut, adapun beberapa warkah pendukung dalam pembuatan Akta Jual Beli, antara lain:
1.      Surat Pernyataan calon penerima hak atas tanah, bahwa tanah yang dijual oleh penjual tersebut tidak melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundangan.
2.      Surat permohonan peralihan hak atas tanah yang ditujukan kepada kepala Kantor Pertanahan setempat bahwa tanah yang dimohon tidak dalam sengketa.


Setelah persyaratan tersebut dilengkapi,  PPAT melakukan pengecekan terlebih dahulu ke Kantor Pertanahan setempat guna mengetahui apakah hak atas tanah yang akan dialihkan tersebut bermasalah atau tidak disertai Surat Permohonan pengajuan informasi pertanahan (pengecekan sertipikat) yang dibuat oleh PPAT yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat., yang mana apabila tidak bermasalah maka Kantor Pertanahan akan memberikan cap/stempel yang menyatakan bahwa data-data yang ada pada sertipikat tersebut sesuai dengan catatan yang ada pada buku tanah yang ada dikantor Pertanahan.
Setelah itu, PPAT meminta baik kepada penjual maupun pembeli untuk membayar pajak (PPh dan BPHTB).

setelah pembayaran pajak dan telah mendapat validasi atas pembayaran pajak terebut dari kantor pajak setempat, barulah PPAT melaksanakan penandatanganan Akta yang harus dihadiri oleh pihak penjual, pihak pembeli, 2 (dua) orang saksi, dan PPAT.
Setelah penandatanganan akta maka dalam kurun waktu paling lambat 7 (tujuh) hari kerja, PPAT wajib mendaftarkan akta jual beli tersebut ke kantor Pertanahan, setelah itu PPAT memberitahukan secara tertulis kepada pihak pembeli dan pihak penjual bahwa akta jual beli yang mereka buat telah dilaporkan dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan guna proses balik nama ke atas nama Pembeli, Untuk proses balik nama diajukan melalui Surat Pengantar yang dibuat oleh PPAT yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. 

1 komentar: